რატომ იზრდება საქართველოში მიწის ფასი რეკორდულად - კვირის პალიტრა

რატომ იზრდება საქართველოში მიწის ფასი რეკორდულად

საქართველოში უძრავის ქონების ფასის ზრდის ფონზე განსაკუთრებით ძვირდება მიწის ფასი ე.წ. პრესტიჟულ ადგილებში, უპირველესად თბილისის მიმდებარე ტერიტორიასა და ცნობილ საკურორტო ზონებში. ძვირდება როგორც სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა, რადგან ბოლო დროს გარკვეულწილად ტრენდად იქცა ვენახების მოშენება ბიზნესთვალსაზრისით, ასევე, ძვირდება არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ფასი, რომელსაც სამშენებლოდ იყენებენ. ეს ეხება დიდ ქალაქებსაც, უფრო თბილისს და პრესტიჟულ კურორტებს, განსაკუთრებით სწრაფად ძვირდება მიწა საგურამოში, სადაც, საგურამოელების თქმით, კვადრატული მეტრის ფასი ბოლო 2 წელიწადში 40-50%-ით გაიზარდა. როგორც ამბობენ, საგურამოს ცენტრში კვადრატული მეტრი მიწა ახლა 110-120 აშშ დოლარი ღირს, მაშინ როდესაც 2-3 წლის წინ 50-60 აშშ დოლარი ღირდა. საგურამოს გარეუბნებში ფასი გაცილებით ნაკლებია, თუმცა ფასის პროცენტული ზრდა იგივეა. დღეს აქ კვადრატული მეტრის ღირებულება 15-20 აშშ დოლარის ფარგლებშია, ორი წლის წინ კი 10-12 აშშ დოლარი იყო. ასეთივე ტემპით იზრდება მიწის ფასი წყნეთში, წავკისში, კოჯორში, კიკეთში და მიმდებარე ტერიტორიაზე. მაგალითად, წყნეთელები ამბობენ, რომ კვადრატული მეტრის ფასი 170 აშშ დოლარსაც კი აღწევს, თუმცა ეს წყნეთის მიმდებარე ტერიტორიებზე, თორემ თვით წყნეთში გასაყიდი მიწა, ფაქტობრივად, აღარ არის. შედარებისთვის: საქართველოს რეგიონების არაპრესტიჟულ ადგილებში არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების 1 კვადრატული მეტრი მიწის ფასი 2-5 ლარია.

ისიც უნდა ითქვას, რომ ეს იქაური მოსახლეობის ინფორმაციაა, ოფიციალურად კი საბაზრო ფასების სტატისტიკა ცალკე მიწის ბაზრისთვის არ არსებობს, რადგან არც "საქსტატი" და არც სამაკლერო კომპანიები ამ სტატისტიკას არ აწარმოებენ. შესაბამისად, არ არსებობს არც კვლევები, რაც ცხადია, არასასოფლო-სამეურნეო მიწის ფასების ანალიზს ართულებს. დღევანდელი მოცემულობით არსებული ფასები რა დასკვნის გაკეთების საშუალებას იძლევა, კიდევ რამდენით და რა ტემპით არის ფასების ზრდა მოსალოდნელი და საერთოდ, რა ფაქტორები განაპირობებს ამ კატეგორიის ქონებაზე ფასების ზრდას, ამ საკითხებზე "კვირის პალიტრა" ეკონომიკის პროფესორ სოსო არჩვაძეს ესაუბრა.

- მიწა შეზღუდული რესურსია. ჩვენ ძალიან ბევრი სხვა რესურსის გამოყენება შეგვიძლია. ვთქვათ, წყლის რესურსის, მეტი ელექტროენერგიის წარმოება, მეტი ხორბლის მოყვანა, მეტი ავტომობილის წარმოება და ა.შ. გლობალურ მასშტაბებს ვგულისხმობ, მაგრამ მთავარი მწარმოებელი ფაქტორი მიწაა, რომელიც შეზღუდულია. კაცობრიობის ისტორიაში ომების უდიდესი ნაწილი სწორედ მიწების დაუფლებისა და გადანაწილების გამო ხდებოდა. ის, რაც ახლა ხდება უკრაინაში, სწორედ ამ გარემოებას უკავშირდება. მეორე საკითხია მოსახლეობის სიმჭიდროვე - ანუ 1 კვკმ-ზე მოსახლეობის რაოდენობა, მაგრამ არის მისი შებრუნებული მაჩვენებელიც, რომელსაც ნაკლებ ყურადღებას აქცევენ, არადა, ეს ინდიკატორი არანაკლებ მნიშვნელოვანია - ანუ ქვეყნის თითოეულ მცხოვრებზე რამდენი კვადრატული მეტრი ფართობი მოდის. ამ მხრივ კი ჩანს, რომ სასიცოცხლო სივრცე საკმაოდ შეზღუდულია. ბუნებრივია, როდესაც იზრდება ცალკეული კატეგორიის თუ ჯგუფის შემოსავლები, მას უჩნდება სურვილი, რაც ზოგჯერ ბუნებრივია და ზოგჯერ ამბიციის გამოხატულებაც, რომ თავისი სასიცოცხლო სივრცე რაც შეიძლება გააფართოოს. შესაბამისად, თუ მეტ სივრცეს მოიპოვებს, ის შეუმცირდება სხვას და იწყება შიდა ჯგუფური "ბრძოლა" მეტი სასიცოცხლო სივრცისთვის. სხვა თემაა სახელმწიფოთაშორისი მონაწილეობა და იქ, სადაც ვერ ხერხდება საქმის გაკეთება ფულის მეშვეობით, კეთდება ზარბაზნების გამოყენებით.

საქართველო მთაგორიანი ქვეყანაა, მისი ტერიტორიის 60%-ზე მეტი უკავია ისეთ ადგილებს, რომლებიც არ არის ხელსაყრელი იმისთვის, რომ ადამიანმა თავი კომფორტულად იგრძნოს, საცხოვრისისთვის, დასვენებისა და ენერგიის აღდგენისთვის. შესაბამისად, მიმზიდველი მიწის რესურსი კიდევ უფრო მცირეა. მეორე მხრივ, იზრდება ადამიანთა შემოსავლები და მათ ბიუჯეტში სულ უფრო მცირე ნაწილს იკავებს პირველადი მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებელი ხარჯები და უფრო დიდი ნაწილი ეთმობა კომფორტს, დასვენებას, აგარაკების მშენებლობასა და ა.შ. ამიტომ კონკურენცია იზრდება. ამას უნდა დავუმატოთ ისიც, რომ ღია საბაზრო ეკონომიკაში გარედან შემოსულ კაპიტალს დაბრკოლება აღარ ხვდება. უცხოელ ინვესტორს შესაძლებლობა უჩნდება, ამა თუ იმ ხანგრძლივობითა და პერიოდულობით იმყოფებოდეს ამ ტერიტორიაზე, რაც გულისხმობს მიწისადმი მის "არაფრიგიდულ" დამოკიდებულებას. ესეც აძლიერებს კონკურენციას ამ მიწებზე. ეს არის ის ეკონომიკური და ფსიქოლოგიური ფაქტორები, რომლებიც განსაზღვრავს ფასების ზრდას, რაც საქართველოში გაცილებით წინმსწრები ტემპით მიდის, ვიდრე ეროვნული პროდუქტისა და მოსახლეობის მსყიდველუნარიანობის ზრდა. ასეთ პირობებში კი ეროვნული ინტერესების დაცვა და ერისთვის აუცილებელი სასიცოცხლო სივრცის შენარჩუნება მხოლოდ სახელმწიფოს შეუძლია თავისი კანონმდებლობითა და ეროვნული კონსენსუსით, რომ მიწა წარმოადგენს არა მარტო წმინდა ეკონომიკურ კატეგორიას, არამედ ქვეყნის ავტოქტონური იერის, სასიცოცხლო არსებობის შესაძლებლობას, რომელიც ამ მთავრობასა და თაობას არ მოუპოვებია, მემკვიდრეობით ერგოთ წინა თაობებისგან.

- ანუ თქვენ მიწაზე რეგულაციების გამკაცრების მომხრე ხართ? ასეთი პოლიტიკა რა შედეგს მოიტანს?

- არავის აქვს უფლება, წინა თაობების სისხლითა და ოფლით მოპოვებული ქონება ეჭვქვეშ დააყენოს, ისე გაასხვისოს, რომ მომდევნო თაობებს ამ მიწით სარგებლობის საშუალება აღარ ჰქონდეთ. რაც შეეხება იმას, თუ როგორ უნდა მოიქცეს სახელმწიფო, ალბათ, მიზანშეწონილი იქნებოდა სასოფლო-სამეურნეო სავარგულების გაცემა, მაგალითად, იჯარით, განსაზღვრული ვადით, მაგრამ საკუთრებაში მოქცევის გარეშე, და ის სარგებელი, რაც მიწას შეუძლია მოუტანოს ინვესტორს, იყოს რეალიზებული, იმისგან დამოუკიდებლად, არის თუ არა ამ ქვეყნის მოქალაქე. ამ ყველაფერზე გავლენას ახდენს საბჭოთა წარსული. მიუხედავად იმისა, რომ ოცდაათ წელიწადზე მეტია გასული, რაც ამ სისტემიდან წამოვედით, საბაზრო ეკონომიკის სრულმასშტაბიან ფორმირებამდე და მიწათსარგებლობაში ისტორიული კანონზომიერების ინტერესების გათვალისწინებამდე არ მივსულვართ. მიწის განმკარგავი უნდა იყოს ის ისტორიული თემი, სოფელი, რომელიც თაობების განმავლობაში ამუშავებდა ამ სივრცეს.

კიდევ ერთი - ცოტა ხნის წინ პრემიერის სახელზეც გავაკეთეთ მიმართვა, რომ კოოპერატივები არის ის ფორმა, რაც სასოფლო-სამეურნეო წარმოებას გაზრდის და შესაძლებელს გახდის უფრო მსხვილ კაპიტალდაბანდებასა და ინვესტიციების გამოყენებას. ამიტომ სახელმწიფომ ამას უნდა შეუწყოს ხელი. სხვა გამოსავალი არ არის, საქართველოში სასოფლო-სამეურნეო სავარგულები ისეა დანაწევრებული, თაგვი კუდს ვერ მოიქნევს. მიწათსარგებლობაში საჭიროა გაცილებით რადიკალური ღონისძიებები, რათა მიწაზე შრომა გახდეს პრესტიჟული, არა მარტო ემოციურ დონეზე, არამედ ეკონომიკურად.

- სასოფლო-სამეურნეო და არასასოფლო-სამეურნეო მიწების თანაფარდობაზე რა შეიძლება ითქვას, რამდენად ადეკვატურია საქართველოში არსებული პირობების?

- ისევ და ისევ მცირემიწიანობის პრობლემიდან გამომდინარე, წერტილი უნდა დაესვას სასოფლო-სამეურნეო მიწისთვის სტატუსის შეცვლას, არასასოფლო მიწაში გადაყვანას და შემდეგ იქ ბინათმშენებლობას და ა.შ. საქართველო თავისი ბუნებრივი კლიმატური პირობებით საინტერესო და მიმზიდველია და ამიტომ უფრო მეტი ყურადღება გვმართებს მის დასაცავად. ჩვენი მიწის შეძენა საბაზრო ფასებით სხვა ქვეყნების მოქალაქეებისთვის ძალიან იოლია. მართალია, სხვა ვითარებაზე აქვს ნათქვამი ტალეირანს, რასაც ვერ იყიდი ფულით, იყიდი უფრო მეტი ფულითო, მაგრამ ამ შემთხვევაშიც შეიძლება გამოვიყენოთ. ამიტომ ეს რომ არ დავუშვათ, გვჭირდება არა მარტო საკანონმდებლო, იურიდიული ბარიერი, არამედ მიწის ისეთ ეკონომიკურ პირობებში ჩაყენება, რომ მისი გამოყენება საქართველოს მოქალაქეებისთვის იყოს მაქსიმალურად ეფექტიანი, რათა აღარ იყოს მიწის გაყიდვის ეკონომიკური საფუძველი, მით უმეტეს, სასოფლოდან არასასოფლოში გადაყვანისა.

- არასასოფლო მიწაზე ფასის ზრდა რამდენად შეესაბამება ქვეყანაში ზოგად სოციალ-ეკონომიკურ მდგომარეობას და რა ფაქტორები განაპირობებს ფასების ასეთი ტემპით ზრდას?

- ეს რომ მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებზე იყოს დამოკიდებული, ანუ არასასოფლო მიწაზე მოთხოვნა ჰქონდეთ მხოლოდ საქართველოს მოქალაქეებს, ცხადია, პრობლემა გაცილებით ნაკლებად მწვავე იქნებოდა. რამდენიმე წელიწადია, კრედიტის გაცემისას ითვალისწინებენ მოქალაქის ყოველთვიურ შემოსავალს და ის, რაც, მაგალითად, თბილისში შენდება, თბილისში მცხოვრები მოქალაქეების საშუალო შემოსავლის ზრდის დინამიკის გათვალისწინებით, საუკეთესო შემთხვევაში, საკმარისი იქნებოდა ამ ბინების მხოლოდ 40-45%-ის შესაძენად. დანარჩენი კი რისთვის შენდება? ანუ არსებობს მოთხოვნა, რომელიც ძალიან მნიშვნელოვნად ზრდის ღირებულებას. მით უმეტეს, რომ არარეზიდენტების შემოსვლა ყოველთვის სჭარბობს გასული არარეზიდენტების რაოდენობას. ეს იგივეა, ასლიტრიანი ქვევრიდან თანდათანობით რომ ამოვიღოთ ღვინო და გაცილებით დიდი რაოდენობით წყალი დავასხათ. რასაც მივიღებთ, ხომ ცხადია? ანუ ჩვენ გვაქვს ცალკე ეკონომიკური ზრდისა და ცალკე დემოგრაფიული პრობლემის ოპტიმალურ კალაპოტში წარმართვის პრობლემა, რის გარეშეც ვერც ეკონომიკა იქნება წარმატებული.

- ე.წ. პოპულარულ ადგილებში მიწის ფასის ასეთი ტემპით ზრდას და სხვა ადგილების ფასთან შედარებით ასეთ დისბალანსს რა განაპირობებს? თუნდაც ამ ადგილის გვერდით რომ იყოს? მაგალითად, საგურამოს ცენტრში 1 კვმ მიწის ფასი ახლა 100 აშშ დოლარია, ხოლო მის შემოგარენში - 15-20.

- განაპირობებს ამ გამორჩეული კურორტების თუ ადგილების შეზღუდული რაოდენობა.

- სიძვირის პრობლემას მოაგვარებს, ვთქვათ, ქონების გადასახადის გაზრდა?

- რა თქმა უნდა, ყველაზე მარტივი პასუხი იქნებოდა, რომ გაგვეზარდა ქონების გადასახადი, მაგრამ მეორე საკითხია საზოგადოების მენტალიტეტი და ამის საფუძველზე აღმოცენებული ამ გადასახადის ადმინისტრირება - ანუ გადასახადების ამოღების შესაძლებლობა, თუ რამდენად არის ჩვენი საზოგადოება მზად, რომ გადაიხადოს მეტი. ჩვენ ისიც ვერ მოვახერხეთ, რომ საშემოსავლო გადასახადი პროპორციულის ნაცვლად პროგრესული შემოგვეღო, რადგან ეს ადმინისტრირებას უკავშირდება და არა გვაქვს იმის გარანტია, რომ უზრუნველყოფილი იქნება სამართლიანობის პრინციპის დაცვა. თუმცა იდეაში, რა თქმა უნდა, ეს უზრუნველყოფდა ფისკალურ ეფექტსაც და სოციალურ სამართლიანობასაც.

რუსა მაჩაიძე