"აქ ძალიან დიდი საფრთხეებია" - რა უნდა ვიცოდეთ ბინის ყიდვის, გირაობის ან ქირაობის დროს, იმისთვის, რომ თაღლითური სქემის მსხვერპლი არ გავხდეთ?
რა უნდა ვიცოდეთ მასიურად გავრცელებული თაღლითური სქემების შესახებ და როგორ დავიცვათ თავი - “ინტერპრესნიუსთან“ ინტერვიუში ადვოკატი ვასილ მამულაშვილი იმ საფრთხეებზე საუბრობს, რომლის წინაშეც თითოეული მოქალაქე შეიძლება აღმოჩნდეს და გვირჩევს, რა უნდა გავითვალისწინოთ, რომ თაღლითობის მსხვერპლი არ გავხდეთ...
- რა უნდა ვიცოდეთ ბინის ყიდვის, გირაობის ან ქირაობის დროს, იმისთვის, რომ თაღლითური სქემის მსხვერპლი არ გავხდეთ?
- დავიწყოთ ყიდვით, რომელსაც ორად გავმიჯნავ - დასრულებული მშენებლობა და დაუსრულებელი მშენებლობა. პირველი, სტანდარტული რჩევაა, აუცილებლად შევამოწმოთ, უფლება გამყიდველს ეკუთვნის თუ არა. საუბარია დასრულებულ მშენებლობაზე. შესაძლოა, პირმა თქვას, რომ მომავალში გაუფორმდება - ასეთ ურთიერთობებში არ შევდივართ. მეორე რჩევაა, ქონება აუცილებლად საჯარო რეესტრში უნდა გავაფორმოთ. ბევრს ჰგონია, რომ ზეპირად ნათქვამს, ან ხელწერილით დაწერილს, იურიდიული ძალა აქვს, ეს ასე არ არის. მესამე რჩევაა, შევთანხმდეთ ნივთობრივ და უფლებრივ მდგომარეობაზე, რაც იმას ნიშნავს, დავრწმუნდეთ, რომ ნივთი იპოთეკით არ არის დატვირთული, დაყადაღებული არ არის და სხვა ვალდებულებები - ქირავნობა, იჯარა და ა.შ. რეგისტრირებული არ არის. თუ არის, ჩვენ ეს უნდა ვიცოდეთ. რაც შეეხება ნივთობრივ მდგომარეობას, ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საკითხია, რომელიც შესაძლოა, სადაო გახდეს. მაგალითისთვის, თუ გვეუბნებიან, რომ ბინაში ძვირადღირებული აქსესუარებია, შესაძლოა, ეს ასე არ იყოს. არადა, ფასს რაღაცაში იმიტომ ვიხდით, რომ ის ხარისხთან ახლოს უნდა იყოს. შესაბამისად, ამონაწერი უნდა შევამოწმოთ, უფლებრივი და ნივთობრივი მდგომარეობით დავინტერესდეთ. არაფერს ვამბობ გადახდის წესზე. უმჯობესია, თანხის გადახდა უნაღდო ანგარიშსწორების გზით - საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხვის გზით მოვახდინოთ, რადგან ხშირად არის სასამართლოში დავა, პირმა თანხა მიიღო თუ არა.
რაც შეეხება მშენებარე სახლს, მეტი რისკია, რადგან ხშირად ფორმდება არაერთი გარიგება. უნდა ვეცადოთ, რომ ისეთი ქონება შევიძინოთ, რომელიც რეესტრში იქნება დარეგისტრირებული. ხშირ შემთხვევაში, მშენებარე სტატუსის მქონე ბინა რეესტრში რეგისტრირებული არ არის, რაც იმას არ ნიშნავს, რომ ეს მშენებელი მაინც და მაინც მატყუარაა. თუ ჩვენ თანხას სრულად ვერ ვიხდით, წინარე ხელშეკრულება უნდა გავაფორმოთ და საჯარო რეესტრში დავარეგისტრიროთ, რაც ჩვენი შეთანხმებაა მომავალ ხელშეკრულებასთან დაკავშირებით. ხშირად ხდება შემთხვევა, როცა ერთი ბინის გაყიდვა 10-ჯერ ხდება, მერე მიდის დავა, ვის უფრო მეტი უფლება ჰქონდა, მშენებელს დაიჭერენ, მაგრამ დაზარალებული ჩვენ ვრჩებით. ასევე, ხშირად არის, რომ იპოთეკით დატვირთულ შენობას ყიდიან და ვალდებულება იმხელაა, არათუ მთლიანი კორპუსი, 3-4 კორპუსიც არ ეყოფა მის დაფარვას. შესაბამისად, გირჩევთ, უფლებრივად უნაკლო ნივთი შეიძინოთ. შესაძლოა, ბინაში 100 000 დოლარი გადავიხადოთ, გვეგონოს, რომ ბინა ჩვენია, ამ დროს, ბანკი მოვიდეს და კომპანიას გადასახდელი თანხა დააკისროს, ჩვენი ქონება ისე დარჩება. ჩვენ ვის მივმართოთ? კომპანიას, რომლისგანაც ვიყიდეთ და ამ ქმედებების შედეგად, მაღალი ალბათობით მსჯავრდების ქვეშ იქნება ნული აქტივით? სჯობს, სრულყოფილი კონსულტაცია გაიაროთ ადვოკატთან და ისე მიიღოთ გადაწყვეტილება, რადგან ხშირ შემთხვევაში, უკვე შედეგს, ადვოკატიც ვერ შველის.
რაც შეეხება ბინის დაგირავებას, მსგავსი სამართლებრივი ტერმინი არ არსებობს, ეს საზოგადოებაში გავრცელებული ტერმინია, რაც გულისხმობს თანხის, სესხის გადაცემის სანაცვლოდ ბინაში ცხოვრების უფლებას. გირაო მოძრავი ქონების შემთხვევაში გამოიყენება, უძრავი ქონება დაგირავების საგანი ვერ იქნება. სამოქალაქო კოდექსში რამდენიმე წლის წინ განხორციელდა ცვლილებები და ფიზიკურ პირებს სესხის გაცემის შესაძლებლობა ფიზიკურ პირებზე შეეზღუდათ. კანონმდებელმა ლეგიტიმურად განსაზღვრა, როცა ფიზიკური პირი სესხს ცხოვრების უფლებით გადასცემს, თუმცა, ამას სისტემატური ხასიათი არ უნდა ჰქონდეს. ამ ყველაფერს სახელშეკრულებო სახე უნდა მიეცეს, გირაოს ხელშეკრულება კი არ უნდა გაფორმდეს, არამედ, სესხისა და იპოთეკის შემთხვევა. გამსესხებელი, რომელმაც ბინაში უნდა იცხოვროს, დაუკმაყოფილებლობის შემთხვევაში, შეძლებს თანხის დაკისრებას და სასამართლოს გზით ქონების რეალიზაციას.
- ამ ბოლო დროს, ბინის დაგირავების მსურველებს მეპატრონის თანაცხოვრებით სთავაზობენ თანხის გადახდას, რაც გულისხმობს იმას, რომ პატრონი ბინაში რჩება, დამგირავებელს კი, ბინის ქირას უხდიან. ხშირია ფაქტები, როცა მეპატრონე რამდენიმე თვის შემდეგ, დამგირავებელს ქირის ფულს აღარ უხდის, სასამართლოში განხილვები კი, შესაძლოა, წლებიც გაგრძელდეს. რამდენად სანდოა მსგავსი სქემით ბინის დაგირავება?
- აქ ძალიან დიდი საფრთხეებია, მსგავსი ტიპის გარიგებას არავის ვურჩევდი. ეს არის ყველაზე ცუდი გარიგება, რაც შეიძლება არსებობდეს, ეს თვალთმაქცური გარიგებაა, რითაც სარგებლის გადაცემის ფაქტი იფარება. ეს ადამიანები ხშირად ასეთ შეთავაზებას იმის გამო აკეთებენ, რომ შესაძლოა, ქონება მათი არ იყოს, ამას რეესტრში დავადგენთ. ხშირად, ქონება საერთოდ არ არის დამგირავებლის, მსურველს უთანხმდება, რომ ბინაში ის იცხოვრებს და ყოველთვიურად ქირის თანხას გადაუხდის. ან, მეორე საკითხია, როცა მეპატრონეს სტანდარტულად, იპოთეკის ხელშეკრულების დადების შესაძლებლობა არ აქვს, რადგან ბინა უკვე ბანკში აქვს ჩადებული.
მსგავს გარიგებას როცა გთავაზობენ, მეპატრონეს აუცილებლად აქვს პრობლემა, მას იპოთეკით დატვირთვა არ შეუძლია. თუ იპოთეკით დატვირთვა შეუძლია, არ ჭირდება ცხოვრების უფლება, ამაში ცხოვრების უფლება თავისთავად მოიაზრება.
რაც შეეხება ნოტარიუსს, ბევრს ჰგონია, ნოტარიუსი რასაც ამოწმებს, ყველაფერი კანონთან შესაბამისობაშია. მე თუ ნოტარიუსს საშინელ ხელშეკრულებას მივუტან და ხელმოწერის ნამდვილობის დადასტურებას მოვითხოვ, ნოტარიუსს, საერთოდ არ აინტერესებს, რა არის შინაარსი და ხელმოწერას დაადასტურებს. ამიტომ, უნდა გავარკვიოთ, ნოტარიუსი შინაარსობრივ მხარეს გვიდასტურებს თუ - არა. თუ ნოტარიუსმა კანონთან წინააღმდეგობაში არსებული გარიგება შინაარსობრივად დაგვიდასტურა, ნოტარიუსის პასუხისმგებლობაც დგება. ნახეთ ინტერვიუ სრულად