რა რისკებს შეიცავს მშენებარე კორპუსში ბინის შეძენა და როდის ჩაითვლება სესხი ხანდაზმულად
"კვირის პალიტრაში" სამოქალაქო საკითხებზე უამრავი მოქალაქის კითხვა მოდის. შეკითხვების ავტორებს კომპეტენტურ რჩევებს მისცემს ერთ-ერთი საადვოკატო ფირმის დამფუძნებელი პარტნიორი, თსუ-ის სისხლის სამართლის მიმართულების დოქტორანტი, იურისტი გვანცა გურგენიძე.
- ბინის ყიდვას ვაპირებ წინასწარი შენატანით, მერე ყოველთვიურად სოლიდური თანხის გადახდა მიწევს, კორპუსი არ არის ექსპლუატაციაში შესული, აქვს მშენებარეს სტატუსი. რა რისკებს შეიცავს ასეთი ბინის შეძენა?
- მსგავს შემთხვევებში ყურადღება უნდა მიექცეს, თუ რა უფლება წარმოეშობა პირს თანხის გადახდის შემდეგ, რეგისტრირდება თუ არა მისი უფლება საჯარო რეესტრში და ა.შ. უმჯობესი იქნება, თუ ხელშეკრულებას წინასწარ მიიტანთ იურისტთან და მასთან კონსულტაციის შემდეგ გადაწყვეტთ ბინის შეძენას. ეს აგარიდებთ არაერთ რისკს.
- მაქვს ვადაგადაცილებული სესხი, რომელიც ვადაგადაცილებაშია 3 წელზე მეტია. როგორ მოვიქცე, რომ ხანდაზმულ სესხებში გადაიტანონ და აღარ შემექმნას პრობლემა ახალი სესხის აღებაზე ან განვადებებზე?
- მიუხედავად იმისა, რომ შესაძლებელია გასული იყოს სესხის ხანდაზმულობის ვადა, სესხი ავტომატურად ხანდაზმულად არ ითვლება. ამისათვის აუცილებელია აღნიშნული აღიარებულ იქნეს სასამართლოს მიერ. თუმცა აღნიშნული ინფორმაცია საკრედიტო საინფორმაციო ბიუროს ბაზაში რჩება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, რომლის გასვლის შემდეგაც პირს შეუძლია მოითხოვოს ინფორმაციის წაშლა.
- ერთ სახლში ვცხოვრობთ ორი ოჯახი, ორი ძმა თავიანთი ცოლ-შვილით და დედამთილი. დედამთილი ცხოვრობს ერთ შვილთან. ჩვენ, მეორე ოჯახი, ვართ სოციალურად დაუცველები. ჩემი მეუღლე და პატარა შვილი ჩაწერილი არიან ამ სახლში. ახლა მეზობლისგან შემთხვევით გავიგეთ, რომ დედამთილმა შვილიშვილს, ჩემი მაზლის ბიჭს, აჩუქა ეს სახლი. ბავშვის დედამ იპოთეკაში ჩადო და გადაუხდელობის გამო მალე გაიყიდება, ანუ სხვა მფლობელი ყველას გამოგვასახლებს. ეს რომ არ მოხდეს, მანამდე სახლს თვითონ ყიდიან, თუმცა ერთი შვილი, ანუ ჩემი მეუღლე, წინააღმდეგია სახლის გაყიდვის. გვაქვს თუ არა უფლება გავასაჩივროთ და უარი ვთქვათ გაყიდვაზე, ან გაყიდვის შემთხვევაში წილი თუ გვეკუთვნის?
- როგორც კითხვაში ჩანს, უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება ჰქონდა თავდაპირველად ოჯახის ბებიას. მან სიცოცხლეში თავისი ნების შესაბამისად განკარგა ქონება და აჩუქა ოჯახის წევრს - შვილიშვილს. პირის ქონებაზე მემკვიდრეობის უფლება ოჯახის შესაბამის წევრებს წარმოეშობათ მხოლოდ პირის გარდაცვალების შემდეგ. სიცოცხლის პერიოდში მესაკუთრეს უფლება აქვს შეუზღუდავად განკარგოს თავისი ქონება, მათ შორის გაასხვისოს ან გააჩუქოს. შესაბამისად, თუ შვილს, რომელიც წინააღმდეგია ბინის გასხვისების და არა აქვს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება, არა აქვს იურიდიული საშუალება წინ აღუდგეს მსგავს გადაწყვეტილებას. თუმცა ჩუქებასთან დაკავშირებით კანონმდებელს გათვალისწინებული აქვს არაერთი რეგულაცია. მაგალითად, პირს უფლება არა აქვს გააჩუქოს ქონება, თუ ქონების გაჩუქება საარსებო წყაროს უსპობს მჩუქებელს, ან მის კმაყოფაზე მყოფ პირებს. ასევე, თუ ჩუქების შემდეგ მჩუქებელი მძიმე მდგომარეობაში აღმოჩნდა და არ შეუძლია საკუთარი თავის ან მის კმაყოფაზე მყოფი პირების რჩენა, მას უფლება აქვს დასაჩუქრებულს მოსთხოვოს გაჩუქებული ნივთი, თუ ეს უკანასკნელი რეალურად არსებობს და დაბრუნება დასაჩუქრებულს არ ჩააყენებს მძიმე მდგომარეობაში. თუმცა მოცემულ შემთხვევაში, მწირი ინფორმაციიდან გამომდინარე, ძნელია მსგავს საკითხზე მსჯელობა, მით უმეტეს, იმის გათვალისწინებით, რომ ბინა უკვე დატვირთულია იპოთეკის უფლებით, რასაც განსხვავებული სამართლებრივი შედეგები მოჰყვება.
- მამამ მაჩუქა ბინა და საჯარო რეესტრში გავაფორმეთ, მეუბნებიან, რომ იურიდიული ძალა არა აქვს ამ ხელშეკრულებას, რადგან ნოტარიუსთან არ არის გაფორმებული. მაინტერესებს, აქვს თუ არა ამ საბუთს ძალა და ასეთ შემთხვევაში დედმამიშვილს შეუძლია თუ არა მომთხოვოს წილი? ბინა 2007 წლიდან საჯარო რეესტრში არის ჩუქების ხელშეკრულებით გაფორმებული ჩემს სახელზე.
- Kკანონით, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში რეგისტრაცია. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება წარმოშობილად ითვლება ამ უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილების გამოცემის მომენტიდან. ამასთან, უძრავ ნივთზე ჩუქების ხელშეკრულება დადებულად ითვლება ხელშეკრულებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუ პირის უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში, მასზე წილის მოთხოვნა დედმამიშვილს ან მჩუქებლის სხვა მემკვიდრეებს არ შეუძლიათ.
- წლებია საზღვარგარეთ ვცხოვრობ, მეუღლესთან გაშორებული ვარ, მყავს არასრულწლოვანი შვილი და მინდა მისი საზღვარგარეთ გაყვანა, ყოფილი ქმარი კი არ მაძლევს თანხმობას. შემიძლია თუ არა ბავშვის გაყვანა რაიმე გზით?
- 18 წლამდე პირის საქართველოდან დროებითი გასვლა შესაძლებელია მისი ერთ-ერთი კანონიერი წარმომადგენლის ნებართვით და სრულწლოვანი ქმედუნარიანი პირის თანხლებით. თუმცა ასეთ შემთხვევებში ძირითად პრობლემას წარმოდგენს პასპორტის აღების საკითხი. შეკითხვიდან არ ჩანს, რამდენი წლისაა არასრულწლოვანი. ეს მნიშვნელოვანია, ვინაიდან 16 წლამდე არასრულწლოვანი პირის შემთხვევაში აუცილებელია ორივე კანონიერი წარმომადგენლის თანხმობა, ხოლო 16-დან 18-წლამდე არასრულწლოვანი პირის პასპორტის გასაცემად საკმარისია ერთ-ერთი კანონიერი წარმომადგენლის თანხმობა. კანონით ასევე გაწერილია სხვა შემთხვევებიც, როდესაც საქართველოს მოქალაქის პასპორტის გაცემისათვის ერთ-ერთი კანონიერი წარმომადგენლის მიერ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის - სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს უფლებამოსილი პირის ან საკონსულო თანამდებობის პირის თანდასწრებით გამოხატული, სანოტარო წესით დამოწმებული წერილობითი თანხმობა, ან სააგენტოს უფლებამოსილი პირის წინაშე ელექტრონული კომუნიკაციის საშუალებით გამოხატული თანხმობა საკმარისია პასპორტის ასაღებად. ასეთი შემთხვევებია, მაგალითად, თუ მეორე კანონიერი წარმომადგენელი სასამართლოს მიერ აღიარებულია უგზო-უკვლოდ დაკარგულად ან გამოცხადებულია გარდაცვლილად, ან მეორე კანონიერი წარმომადგენელი იძებნება საქართველოს სისხლის სამართლის საპროცესო კოდექსით დადგენილი წესით და ა.შ. თუმცა ყველაზე ხშირ შემთხვევაში გამოყენებადია გამონაკლისი შემთხვევა, როდესაც არსებობს სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება მეორე კანონიერი წარმომადგენლისთვის მშობლის უფლების ჩამორთმევის, შეჩერების ან შეზღუდვის თაობაზე. შესაბამისად, თუ კითხვაში ნახსენები არასრულწლოვანი არის 16 წლამდე, პირს შეუძლია მიმართოს სასამართლოს და მოითხოვოს მეორე მშობლის უფლების შეზღუდვა დასახელებულ ნაწილში. უმჯობესია დასახელებულ საკითხზე იურისტთან უფრო დეტალური კონსულტაციის გავლა.
- შარშან ვიყიდე ბინა, რომელსაც წელს ვყიდი უფრო ძვირად, ვიდრე ვიყიდე. მომიწევს თუ არა გადასახადის გადახდა და თუ მომიწევს, როგორ შემიძლია ამისგან თავის არიდება?
- ასეთ შემთხვევაში პირს დაეკისრება საშემოსავლო გადასახადის გადახდის ვალდებულება. კერძოდ, დასაბეგრი შემოსავალი განისაზღვრება როგორც სხვაობა კალენდარული წლის განმავლობაში მიღებულ ერთობლივ შემოსავალსა და ამ პერიოდისათვის საქართველოს საგადასახადო კოდექსით გათვალისწინებული გამოქვითვების თანხებს შორის... საშემოსავლო გადასახადით დაბეგვრისაგან თავისუფლდება 2 წელზე მეტი ვადით საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ბინის (სახლის), მასზე დამაგრებული მიწის რეალიზაციით მიღებული ნამეტი, მოცემულ შემთხვევაში კი კითხვიდან ჩანს, რომ გასული არ არის 2 წელზე მეტი და ამიტომ პირის შემოსავალი დაიბეგრება. გადასახადი კი შეადგენს ახალი ფასისა და ძველი ფასის სხვაობის 5%-ს. გადასახადი პირს არ დაეკისრება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ უძრავ ქონებას გაყიდის იმავე ფასად ან უფრო ნაკლებად.
- ვარ ქართველი, მაგრამ მაქვს რუსეთის მოქალაქეობა. აქვს თუ არა რუსეთის მოქალაქეს შესაძლებლობა შეიძინოს ბინა საქართველოში იპოთეკური სესხით?
- განსხვავებით სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების უფლებისაგან, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს ბინის საკუთრებასთან დაკავშირებული შეზღუდვა არა აქვთ. ასევე შეზღუდვა არ არის იპოთეკური სესხის გაცემაზე. თუმცა პირობები და ვადები, რა თქმა უნდა, დამოკიდებულია შესაბამის ბანკზე, პირის შემოსავალზე და ა.შ.