რა უნდა იცოდეთ, რომ ბანკმა იპოთეკით დატვირთული ქონება არ გაგიყიდოთ
საქართველოში უამრავ ადამიანს აქვს სესხი ბანკიდან აღებული. როგორც წესი, მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის სტანდარტული ხელშეკრულება იდება და ბევრმა შეიძლება ისე მოაწეროს ხელი, რამდენიმეგვერდიანი დოკუმენტი დეტალურად არც წაიკითხოს. არადა, სესხის გაცემის დროს ბანკები რისკებისგან მაქსიმალურად იზღვევენ თავს. ასეთ დროს ხშირად მსესხებლის ქონება იპოთეკით იტვირთება. შემდეგ ბევრი ვერ ასრულებს ბანკის წინაშე აღებულ ვალდებულებას, ვერ იხდის თანხას და ისიც კი არ იცის, რომ შესაძლოა ბანკმა ორ კვირაში გაუყიდოს ქონება და ბინა დაკარგოს. რა რისკებს შეიცავს ასეთი ხელშეკრულებები, ამ და ბევრ საინტერესო საკითხზე ცნობილი იურისტი ვახტანგ მაჭავარიანი გვესაუბრება:
- ბატონო ვახტანგ, რა რისკებს შეიცავს იპოთეკური სესხი და რას უნდა მიაქციონ ყურადღება მოქალაქეებმა, როცა ბანკთან ხელშეკრულებას დებენ?
- როცა იპოთეკურ ხელშეკრულებას ვდებთ, ყველამ ვიცით, ბინა რომ გაგიყიდოს ბანკმა, მან უნდა მიმართოს სასამართლოს, რომელიც გამოიკვლევს, რა ვალდებულება აქვს მსესხებელს და ამის შემდგომ გამოაქვს გადაწყვეტილება. გადაწყვეტილება შემდეგ აღსრულების ეროვნულ ბიუროში მიდის, იქ იწერება სააღსრულებო ფურცელი, აღმასრულებელი ყადაღას ადებს, შეაფასებს ქონებას და შემდეგ ის აუქციონზე გადის. აუქციონის საწყისი ღირებულება, პირველადი ფასი, ქონების ღირებულების 75 პროცენტია. როდესაც ქონება გაიყიდება, ბანკი იღებს იმ თანხას, რომელიც სასამართლომ დაუდგინა და დარჩენილი თანხა უბრუნდება ბინის მფლობელს. მაგრამ ბევრმა არ იცის, რომ ბანკებს ამავე ხელშეკრულებაში აქვთ ასეთი ჩანაწერი, რომ მათ უფლება აქვთ კერძო სპეციალისტის, ანუ კერძო აუდიტის გზით გაასხვისონ თქვენი ბინა. ასეთ დროს მოქმედებს ასეთი სქემა: მოგივათ წერილი, რომ ორ კვირაში კერძო აუდიტის გზით სხვისდება თქვენი ქონება და შესაძლოა მოქმედება ვერც მოასწროთ, ისე უცებ დაკარგოთ ბინა. ხელშეკრულებებში სხვადასხვა მუხლია მითითებული, აქედან გამომდინარე, მოქალაქემ არ იცის, ასეთი შესაძლებლობა რომ არსებობს, მაგრამ შეიძლება ამ ფორმით მას ბინა გაუყიდონ. თვითონვე ყიდულობენ თქვენს ბინას ბანკები, მათ სახელზე გადადის ქონება.
- რა ვადაგადაცილების შემთხვევაში შეუძლია გაყიდოს ბანკმა ქონება?
- ხშირად კონკრეტული ვადა მითითებული არ არის. ბანკს შეუძლია წავიდეს სასამართლოში ან კერძო აუდიტთან და გაგისხვისოს ბინა. ბანკის გადასაწყვეტია, რა გზას აირჩევს... მაგრამ კანონში არის საინტერესო ჩანაწერი, კერძოდ, თუ ბინა დაყადაღებულია, ბანკს არ შეუძლია კერძო აუდიტის გზით გაასხვისოს, ამიტომ როცა ჩემთან მოდიან სასოწარკვეთილი მოქალაქეები და იციან, რომ მათ შეიძლება ერთ კვირაში ბინა გაუყიდონ, ამ ხრიკს ვასწავლი, რითაც პროცესი გაჭიანურდება.
- კონკრეტულად, რას?
- შეიძლება რასაც ვიტყვი, მთლად კანონიერად არ ჩაითვალოს, რადგან თვალთმაქცური გარიგებაა, მაგრამ არც მთლად უკანონოა ამ გზის ხალხისთვის სწავლება, რადგან ბანკების ქმედებაც არ არის სამართლიანი. შეიძლება 100.000-დოლარიანი ქონება 20.000 დოლარის გამო დაკარგოს მესაკუთრემ. ასეთ დროს ვურჩევ, ახლობელთან ერთად სასწრაფოდ მივიდნენ ნოტარიუსთან და მოითხოვონ ნოტარიალურად სესხის ხელშეკრულების გაფორმება. ვინც ბინას კარგავს, ის ამბობს, რომ აქვს მეორე პირის ვალი, დასახელდება კონკრეტული თანხა და იღებს ვალდებულებას, რომ მეორე დღეს გადაუხდის. იქვე მიუთითებს, ხვალ თუ არ გადავიხდი, შეუძლია მან მიმართოს ნოტარიუსს და გამოაწერინოს სააღსრულებო ფურცელიო. ნოტარიუსს აქვს ამის საშუალება და ამ ფურცლით შემდეგ ის პირი მიდის აღმასრულებელთან, რომელიც, თავის მხრივ, ვალდებულია მოიძიოს მოვალის სახელზე არსებული ქონება, მათ შორის ის, რაც იპოთეკაშია ჩადებული, და ეს ქონება დააყადაღოს, რადგან მსესხებელმა თავისი ვალი ამოიღოს. როცა ასეთი ქონება კერძო აუციონზე გავა, აღმოჩნდება, რომ ბინა დაყადაღებულია მსესხებლის მიერ, საჯარო რეესტრში აღრიცხულია და ბანკი უკვე ვეღარ მოახერხებს ქონების კერძო აუქციონის გზით გასხვისებას და მოუწევს ვალის ამოღებისთვის მეორე საშუალება გამოიყენოს, წავიდეს სასამართლოში. ეს კი უკვე დროში გაწელილი პროცესია. ასეთ დავას წლები სჭირდება, შეგიძლია გასაჩივრება კასაციაში, შემდეგ უზენაეს სასამართლოში და ამ დროში პარალელურად მოლაპარაკება აწარმოო ბანკთან, ან თანხა მოიძიო და დაფარო ვალი. კიდევ ერთი დეტალია საყურადღებო - ძალიან ხშირად ბანკები იმხელა პირგასამტეხლოს აწესებენ, რომელიც შეუსაბამოა, და როცა სასამართლოშია ასეთი დავა, შეგიძლია ამ პროცენტებზე იდავო. ხშირად მოსამართლეებს პირგასამტეხლო მინიმუმამდე ჩამოჰყავთ, აქედან გამომდინარე, ჩნდება გზა, ნაკლები თანხა გადაიხადო და რაც მთავარია, გაქვს დრო, რომ მოახერხო გადასახდელი თანხის მობილიზება. უკვე ბანკიც ხვდება, რომ სასამართლოში წლები მოუწევს სირბილი, მასაც ურჩევნია მოლაპარაკებაში წამოგყვეს და შესაძლოა თქვენთვის სასიკეთო შედეგიც დადგეს. რაც მთავარია, დიდი ვადებია, უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკის მიხედვით, ასეთი დავების წაგების დროს, 80 პროცენტში, პირველ შემთხვევაში გამოსახლება არ დგება და გაქვს მეორე და მესამე ინსტანციაში გასაჩივრების საშუალება. თუმცა აქვს სასამართლოს იმის ბერკეტიც, რომ პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება შეიყვანოს ძალაში. საპროცესო კოდექსში არსებობს 268-ე მუხლი, სადაც წერია, თუკი ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმდებიან, პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება აღსასრულებლად მიემართებაო, შესაძლებელია მიმართონ პირდაპირ საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილების შემდეგ აღსრულებას, პარალელურად შეგიძლია სააპელაციო სასამართლოში გაასაჩივრო ეს გადაწყვეტილება, მაგრამ თუ სასამართლომ თქვენი ხელშეკრულების საფუძველზე ჩაწერა, გადაეცეს აღსრულებასო, უკვე ბანკი წაიღებს აღსრულებაში და თქვენი ბინის გაყიდვა დაიწყება - სანამ სააპელაციო წესით გაასაჩივრებთ, იქ დაინიშნება პროცესები, მანამდე კი შეიძლება გაგიყიდონ ქონება და სასურველი შედეგი არ გექნებათ. ახლა საკონსტიტუციო სასამართლომაც იმსჯელა ამ საკითხზე და არაკონსტიტუციურად ცნო პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულებაში გადაცემა, ამიტომ ახლა ბანკებს ეს პრივილეგიაც გამოეცალათ ხელიდან. უკვე სააპელაციო და უზენაეს სასამართლოში მოუწევთ წასვლა. თუ კერძო აუდიტთან წავა საქმე, აქ ბანკს მეტი ბერკეტი აქვს და გამოსახლებაც მალე მოხდება.
- ბევრი მოქალაქე დეტალურად არც ეცნობა დადებულ ხელშეკრულებას და ისე აწერს ხელს, რას ურჩევთ მათ?
- როგორც წესი, ბანკებს სტანდარტული ხელშეკრულებები აქვთ და რომც გაეცნო, არაფერი შეიცვლება, ყველა აწერს ხელს, შეიძლება მხოლოდ ციფრებში შეცვალონ რაიმე, ინდივიდუალურად. ხელშეკრულებაც სტანდარტულია და ხელშეკრულების პირობებიც. სამოქალაქო კოდექსში სტანდარტულ ხელშეკრულებებზე არის ცალკე მუხლი და გვეუბნება, თუ სტანდარტული ხელშეკრულებით ირკვევა, რომ საზოგადოებისა და საერთო მასისთვის მიუღებელი და წარმოუდგენელი რამ წერია, მაშინ ამის გასაჩივრება შეგიძლია სასამართლოში. მე ამჟამად მაქვს გასაჩივრებული ასეთი საქმე, ვდავობთ ერთ-ერთ ბანკთან და სადავოს ვხდი იმ მეორე გზას. რამდენად შეიძლება ეს მუხლი ხელშეკრულებაში იყოს ჩაწერილი, როცა ყველა ჩვენგანმა ვიცით, თუ ვალს ვერ ვიხდი, შემიძლია სასამართლოში ვიდავო, მაგრამ თუ ქონება ამის გვერდის ავლით კერძო აუქციონზე აღმოჩნდება, ეს რამდენად მისაღებია. აი, ამ მუხლის ბათილობას ვითხოვთ, "ფეისბუკით" ჩავატარე გამოკითხვა და გაირკვა, რომ მოსახლეობის 95-მა პროცენტმა არ იცის, რომ ბანკს შეუძლია ისე გაყიდოს ქონება, სასამართლო არც გაიაროს. როცა ფიზიკური პირი დებს ხელშეკრულებას, მას იურიდიული განათლება არ გააჩნია და სტანდარტულად გაწერილ 50-გვერდიან ხელშეკრულებას აწერს ხელს ისე, რომ დეტალურად არც ეცნობა. რამდენად შესაძლებელია კერძო არბიტრის გამოყენება, ამაზე ვდაობთ უკვე მესამე წელია და ეს პროცესი პირველი ინსტანციის სასამართლოში ამ დრომდე არც დაუნიშნავთ. ვერავის ვერ მოვთხოვთ ამხელა ხელშეკრულება წაიკითხოს, რომც წაიკითხოს, რას გაიგებს? ხშირად მუხლები ისეა ერთმანეთზე გადაბმული, პროფესიონალ იურისტებსაც უჭირთ გარკვევა. სასამართლოში როცა მიდიხარ, იქ ბანკი გეუბნება, ამ მუხლში ეს მეწერა, იმ მუხლის ამ ქვეპუნქტში ეს მეწერა, იქ ეს და ეს ერთმანეთზე რომ გადავაბათ, გამოდის, ამის უფლება მე მაქვსო... ასე ისაკუთრებს ბანკი თვითონ ქონებას, რადგან კერძო აუქციონზე, წესით, რეალურად მყიდველი არ შედის. ზოგადად აუქციონები არც ტარდება. მარტო დაინტერესებული მხარეა ასეთ დროს პროცესის მონაწილე, თორემ ვის უნდა ამ გზით შეძენილი სადავო ბინა იყიდოს და მერე 5 წელი ელოდოს ბინიდან მეპატრონის გამოსახლებას. ამას მოჰყვება 5-6-წლიანი სასამართლო პროცესები და შეიძლება მერე ისე განვითარდეს მოვლენები, საერთოდ დაკარგო ეს ფული.
- როცა ბანკიდან გაქვს სესხი გამოტანილი, მაგრამ არა გაქვს ბინით დატვირთული, ამ დროს რა ხდება?
- თუ რაიმე ვალდებულება გაქვთ, არ ასრულებთ და ბინა თქვენს სახელზეა, მაშინ ბანკი შედის სასამართლოში და ყადაღას ადებს თქვენს ქონებას. როცა ბინა იპოთეკით არ არის დატვირთული და მერე ითხოვს ბანკი ყადაღას, ასეთი ბინები კერძო აუდიტის გზით არ გაიყიდება და აუცილებლად სასამართლოს გზით უნდა გაგრძელდეს პროცესები. ეს ნიშნავს, რომ სანამ სასამართლო პროცესი არ დამთავრდება, ვერ მოახერხებ ქონების გასხვისებას, იპოთეკით დატვირთვას. მოგების შემთხვევაში უკვე სააღსრულებო ერთვება და ქონება აუქციონზე გადის. ასეთ დროს მხოლოდ მევახშეები და თვითონ ბანკები მონაწილეობენ აუქციონში. ერთხელ გამოგიგზავნიან და მეორეჯერაც შეტყობინებას, თუ ვერ ჩაგბარდათ, მაშინ შეიძლება საჯაროდ გამოცხადება და ქონება აუქციონზე გავა. პირველადი აუქციონი საბაზრო ღირებულების 75 პროცენტად ხდება, თუ ქონების რეალიზაცია არ მოხდა, განმეორებით აუქციონზე ქონება ნახევარ ფასად გადის და თუკი კიდევ არ გასხვისდა, მაშინ მესამე აუქციონზე ღირებულების 5 პროცენტად იყიდება. თვითონ ბანკები ყიდულობენ ასე ბინებს.
- რას ურჩევთ მათ, ვინც ვერ იხდის ბანკის ვალს?
- ასეთ დროს ჯობია შეთანხმდნენ ბანკთან, მოლაპარაკება აწარმოონ და ქონება გაიყიდოს საბაზრო ღირებულების ფასად, რათა მერე ბანკმა თავისი წაიღოს და თქვენ თქვენი წამოიღოთ. არის შემთხვევები, როცა ბანკები ითხოვენ მიუღებელ შემოსავალსაც, ანუ იმ პროცენტსაც, რაც უნდა მიეღოთ. გეუბნება, ფული დროზე რომ გადაგეხადა, გავაპროცენტებდიო, სასამართლოსაც გამოაქვს გადაწყვეტილება და შესაძლოა არა მარტო არსებული ვალი, მიუღებელი შემოსავალიც დაგაკისროთ. ბანკებს სტანდარტული ხელშეკრულება აქვთ და ძირითადად არაფერი იცვლება. ვურჩევ ყველას, სანამ ხელშეკრულებას ხელს მოაწერთ, მიმართეთ იურისტს, მისი კონსულტაციის გარეშე ხელი არაფერს მოაწეროთ.