შეუძლია თუ არა ბანკს იპოთეკით დატვირთული ბინის გადაფორმება მესაკუთრის თანხმობის გარეშე
გაზეთ "კვირის პალიტრაში" გრძელდება სამოქალაქო საკითხებზე კითხვებზე პასუხების გაცემა. მკითხველთა კითხვებს უპასუხებს ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნუგბარა როსტიაშვილი.
- როგორ შემიძლია დავადგინო, რა ქონებას ფლობდა მამკვიდრებელი მის სიცოცხლეში?
- მამკვიდრებლის ქონების სრულ აღწერას შეიცავს სამკვიდრო მოწმობა, რომელსაც გასცემს ნოტარიუსი, თუმცა სამკვიდრო მოწმობა არის პერსონალური ინფორმაცია და ის მხოლოდ მემკვიდრეებისთვისაა ხელმისაწვდომი. მოძიება, თუ რა უძრავი ქონება შეიძლება ჰქონდეს საკუთრებაში პირს, შესაძლებელია საჯარო რეესტრის მეშვეობითაც.
- ბინა, რომლის შეძენასაც ვაპირებ, ბანკშია ჩადებული. გამყიდველი მეუბნება, რომ ეს არ არის საშიში, რადგან ნოტარიუსთან გაფორმდება დოკუმენტები და ბანკში თანხის შეტანისთანავე გამიფორმებს ქონებას. რამდენად არის რისკის შემცველი ასეთი გარიგება და როგორ მოვიქცე?
- ნებისმიერი სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეიძლება იყოს რისკის შემცველი. თუმცა მსგავს ურთიერთობაში ყურადღება გასამახვილებელია გამყიდველის საკრედიტო ისტორიაზე, ანუ შესაძლებელია თუ არა ნასყიდობის თანხით გამყიდველის კრედიტის სრულად დაფარვა, ვინაიდან, თუ სესხი სრულად არ დაიფარა, შეიძლება მყიდველს იპოთეკით დატვირთული ქონება დარჩეს შეძენილი. რისკების თავიდან ასაცილებლად აუცილებელია მყიდველს ჰქონდეს ინფორმაცია გამყიდველის კრედიტის შესახებ და დარწმუნდეს, რომ ნასყიდობის თანხით სესხი ნამდვილად დაფარა და ბანკმა ვალდებულების შესრულების საფუძველზე გააუქმა ქონებაზე იპოთეკა.
- თბილისში ბინა იპოთეკით შევიძინე, რამდენიმე თვე ვიხდიდით ბანკის ვალს, მაგრამ მოხდა ისე, რომ ჩემი მეუღლე უცხოეთიდან დეპორტით გამოუშვეს, დაბრუნდა საქართველოში, ამიტომ ვერ გადავიხადეთ თანხა. ბანკმა თვითონ გადაიფორმა ეს ბინა და დავრჩებით ღია ცის ქვეშ. ხომ არ არის შანსი, რომ ბინა დავიბრუნოთ, ან უფრო მაღალ ფასად გავყიდოთ და გავისტუმრო ბანკის ვალი. ჯერ ვართ ბინაში, მაგრამ, ალბათ, გამოგვასახლებენ.
- მოცემულ შემთხვევაში თქვენ გაქვთ იპოთეკურო სესხი. იპოთეკის საგანს, ბინას, ბანკი ვერ გადაიფორმებს, თუ ბინის მესაკუთრე არ დათანხმდა, ანუ გადაფორმება ვერ მოხდება, თუ მესაკუთრემ ამის ნება არ გამოხატა. რაც შეეხება საკითხს, შეიძლება თუ არა მოახერხოს ყოფილმა მესაკუთრემ, რომ ბინა უფრო ძვირად გაასხვისოს, ეს შესაძლებელია. თუმცა ამისთვის საჭიროა თვითონ ბანკთან მოლაპარაკება - ანუ მსგავს საკითხზე სამართლებრივად იძულებითი ღონისძიება არ არსებობს და ეს დამოკიდებულია კრედიტორის ნებაზე.
- ბანკის ფულით შევიძინე ბინა და ვერ გადავიხადე ჯანმრთელობის მდგომარეობის გაუარესების გამო. ჩემ გარეშე ბანკმა გაიფორმა მის სახელზე და შემიცვალა საკეტი. სახლში ვერ შევდივარ, ვერც ნივთები ავიღე და პოლიციაც ვერ მეხმარება. რა შეიძლება გავაკეთო?
- ბანკი მესაკუთრის თანხმობის გარეშე პირდაპირი გზით ვერ გადაიფორმებს ბინას, ანუ მესაკუთრის სათანადო ნებაა საჭირო, რომ პირდაპირი გზით გადაიფორმოს საკუთრებაში. ამ შემთხვევაში ბანკი მესაკუთრე გახდა ბინის, შესაბამისად, გამოსავალი მხოლოდ გონივრულ ფასად ბინის უკან გამოსყიდვაა.
- მსურს ბინის შეძენა სამშენებლო კომპანიისგან, ჯერ მხოლოდ საძირკველია გათხრილი, თუმცა არის ცნობილი კომპანია და აქვს ბევრი კორპუსი აშენებული. რამდენად არის რისკის შემცველი ასეთი ბინის შეძენა და რა უნდა გავითვალისწინო ხელშეკრულებაში?
- მსგავსი სახის სახელშეკრულებო ურთიერთობებში საყურადღებო პირობების ცალკე კლასიფიცირება შეუძლებელია. მსგავსი ხელშეკრულება საჭიროებს კომპლექსურ შესწავლას, ანუ მნიშვნელოვანია ყველა პირობა. ამიტომ გირჩევთ ჩართოთ საქმეში ადვოკატი და მას გააცნოთ ხელშეკრულება.
- 2 წელია, მიწა მაქვს ჩუქებით მიღებული. შემიძლია თუ არა მისი გაყიდვა და დამჭირდება თუ არა მჩუქებლის თანხმობა?
- ჩუქება წარმოშობს სრულფასოვან საკუთრების უფლებას ქონებაზე, შესაბამისად, ნაჩუქარი ნივთი შეგიძლიათ განკარგოთ საკუთარი შეხედულებისამებრ, ყოველგვარი თანხმობის გარეშე.
- შეძენილი გვაქვს უძრავი ქონება წინარე ხელშეკრულებით, თანხა გადახდილი მაქვს სრულად, ბანკში შევიტანე და მაქვს შესაბამისი დოკუმენტები. ბინა არ არის დარეგისტრირებული ჩემს სახელზე საჯარო რეესტრში, რადგან ჯერ არ არის აშენებული. ამონაწერით კომპანიის სახელზეა ბინა, ახლა გავარკვიე, რომ მას ადევს იპოთეკებიც, სახელმწიფო ყადაღაც. რა უნდა გავაკეთო, რომ არ დამეკარგოს ჩემი თანხა? არის თუ არა შანსი, რომ იპოთეკის გარეშე ჩემს სახელზე გადმოვიდეს სუფთა ბინა.
- საკითხი შეიცავს მთელ რიგ კომპლექსურ პრობლემებს, თუმცა აღწერილი გარემოებიდან ჩანს, რომ სამშენებლო კომპანიას, რომელიც აშენებს ბინას, აქვს საგადასახადო პრობლემები და ამის გამო ადევს ყადაღა ქონებას. აღწერილი გარემოებიდან ასევე შეიძლება ითქვას, რომ კომპანიას აქვს ფინანსური პრობლემები. საკითხის მარტივად მოგვარება შეიძლება თუ არა, ამისათვის საჭიროა კომპანიის ფინანსური პრობლემების დეტალურად შესწავლა.
- მეგობარმა ავტომობილი ჩემს სახელზე დაალომბარდა, მაგრამ ვერ გადაიხადა და ლომბარდმა წაიყვანა. მე რაიმე ვალდებულება ხომ არ დამეკისრება და ჩემს კუთვნილ ქონებას ხომ არ ემუქრება საფრთხე?
- მოცემული გარემოებიდან ჩანს, რომ არსებობდა სესხი, რომელიც უზრუნველყოფილი იყო ავტომობილის გირავნობით. ავტომობილის მანქანის მესაკუთრე მხოლოდ თავისი ავტომობილით აგებს სამოქალაქო წესით პასუხს. მსესხებელთან ერთად სრული და სოლიდარული პასუხისმგებლობა ეკისრებათ სოლიდარულ თავდებებს, რაც მოცემულ შემთხვევაში არ ყოფილა, შესაბამისად, მანქანის მესაკუთრე მხოლოდ მანქანით აგებს პასუხს შეუსრულებელი ვალდებულებებისთვის.
- დამეკისრა 2000-ლარიანი ადმინისტრაციული ჯარიმა, არა მაქვს სამსახური და ვერ ვახერხებ გადახდას, გადაუხდელობის შემთხვევაში რა მოხდება? ჩემს სახელზე არანაირი ქონება არ არის გაფორმებული, ხომ არ არის შესაძლებელი დააყადაღონ მშობლების ბინა?
- ჯარიმდება კონკრეტული ქმედების ჩამდენი, ანუ ნებისმიერი ვალდებულებისთვის თუ ადმინისტრაციული გადაცდომისთვის პასუხს მისი ქონებით აგებს კონკრეტული პირი. ანუ თქვენი ვალდებულება თქვენი გადასახდელია. მესამე პირები პასუხს არ აგებენ.
- ბანკში მაქვს ჩადებული მიწის ნაკვეთი. სესხს ვეღარ ვიხდი. ამ მიწის ნაკვეთის გარდა სხვა ქონებასაც ხომ არ დავკარგავ? რადგან გადასახდელი თანხა დიდია ჯარიმებთან ერთად.
- როდესაც იპოთეკის საგანია სესხის უზრუნველყოფა, მოთხოვნის აღსრულება იპოთეკის საგნის რეალიზაციით შემოიფარგლება. თუ მას გასცდება და ბანკი სხვა ქონების რეალიზაციას მოითხოვს, დამოკიდებულია სესხისა და ასევე იპოთეკის ხელშეკრულებაზე, თუ რა წერია მასში. ხელშეკრულებაში შეიძლება ეწეროს, რომ მსესხებლის სამოქალაქო პასუხისმგებლობა შემოიფარგლება მხოლოდ იპოთეკის საგნით. ამ შემთხვევაში კრედიტორი იპოთეკის საგანს ვერ გასცდება, ხოლო თუ ხელშეკრულებაში არ არის მსგავსი დათქმა, მაშინ კრედიტორს შეუძლია გასცდეს იპოთეკის საგანს იმ შემთხვევაში, თუ მსესხებლის ფულად ვალდებულებას ვერ ფარავს იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა.
- მეგობარს დავუტოვე კუთვნილი მანქანა მინდობილობით, მე კი ვიმყოფები საზღვარგარეთ. ამ ადამიანს აქვს ბანკის ვალები და ამის გამო მის ბინას ადევს ყადაღა. ჩემს ქონებასაც ხომ არ შეექმნება საფრთხე, რომელიც მასზე მინდობილობით არის გაფორმებული?
- ნებისმიერი პირი მისი ვალდებულებისთვის პასუხს აგებს მთელი თავისი ქონებით. ამ შემთხვევაში, ფინანსური პრობლემების მქონე პირს მინდობილობით ჰყავს სხვისი ავტომობილი, შესაბამისად, მინდობილ ქონებაზე სამოქალაქო პასუხისმგებლობა ვერ გავრცელდება. ნებისმიერი პირი პასუხს აგებს საკუთარი ქონებით.