რა უნდა გაითვალისწინოთ, რომ მოულოდნელად არ დარჩეთ საცხოვრებლის გარეშე
ბოლო დროს სოციალურ ქსელში არაერთი სარეკლამო ვიდეო განთავსდა. ბინის დაგირავების მსურველებს დაბალ ფასად სთავაზობენ ბინის დაგირავებას. რაც ყველაზე შემაშფოთებელია, ჩვენი მოქალაქეები ხშირად ებმებიან თაღლითების მახეში. საბოლოოდ კი საქმე იქამდე მიდის, რომ ბინის საყიდლად ძლივს შეკოწიწებულ ფულსაც კარგავენ.
იყო ფაქტები, როცა თაღლითები ეუბნებოდნენ, თითქოს სამშენებლო კომპანია ჰქონდათ, კორპუსებს აშენებდნენ და სანაცვლოდ ჩაუდებდა მათ ბალანსზე არსებულ ქონებას, ბინებს უქირავებენ და საფასურსაც თავად გადაიხდიდნენ. მაგრამ როგორც წესი, მხოლოდ რამდენიმე თვე იხდიან ბინის ქირას და ბინის მეპატრონესა და მდგმურს შორის იწყება დავა. ბინის მეპატრონე მდგმურს ვერ ასახლებს და საქმე სასამართლომდე მიდის. ელისაბედ (ელისო) ცუცქირიძე წლების განმავლობაში სწორედ ამ სქემით მოქმედებდა და თანამზრახველებთან ერთად ათასობით მოქალაქე მოატყუა. ის ხალხს ეუბნებოდა, რომ იყო კომპანიის წარმომადგენელი და კომპანიის სახელით უდებდა ზოგს ქონებას, რომელიც არ იყო იმ ღირებულების, რასაც დამგირავებელი იხდიდა, ან უფორმებდა სესხის ხელშეკრულებას. შემდეგ, როცა მოტყუებული მოქალაქეები მწარე რეალობის წინაშე აღმოჩნდნენ, ბევრმა საჩივარი შეიტანა პოლიციაში, მაგრამ ელისო ცუცქირიძეს ვერ აკავებდნენ. არადა, დიდუბე-ჩუღურეთის პოლიციის ერთ-ერთ განყოფილებაში წლების განმავლობაში იდო მის წინააღმდეგ აკინძული საქმე.
ბევრი თაღლითი იმითაც სარგებლობს, რომ მოქალაქეებს სამართლებრივი ცოდნა არა აქვთ და ნოტარიუსებთან აფორმებენ ისეთი ფორმით ხელშეკრულებას, რომ შემდეგ მათ პოლიცია ბრალს თაღლითობისთვისაც ვეღარ უყენებს. ცუცქირიძე ახლა ციხეშია და მისგან დაზარალებული ათასობით მოქალაქე უშედეგოდ ელოდება დაკარგულ ფულს. თუ რა პრობლემის წინაშე შეიძლება აღმოჩნდნენ ჩვენი მოქალაქეები, იურისტი, ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნუგბარა როსტიაშვილი განგვიმარტავს. როგორც გავარკვიეთ, ბევრმა მასაც მიმართა ამ შეკითხვით და სწორედ ეს კომპანია დაასახელა.
- ნუგბარა, რადგან ჩვენი მოქალაქეები ხშირად ებმებიან თაღლითების მახეში, იქნებ განვუმარტოთ მათ, რა უნდა გავითვალისწინოთ ქონების იპოთეკით ე.წ. გირაოთი დატვირთვის დროს?
- ბოლო წლებში ბინების ფასმა ძალიან მოიმატა, ამიტომ უმრავლესობა ბინის გირაოთი აღებას ამჯობინებს, რაც ცნობილია როგორც იპოთეკა და სესხი. იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს აუცილებელია გავითვალისწინოთ სხვადასხვა ფაქტორი, რათა დაცულ იქნეს თქვენი უფლებები. ბოლო რამდენიმე თვის განმავლობაში მოგვმართა არაერთმა დაინტერესებულმა პირმა, რომელთაც სურდათ იპოთეკისა და სესხის ხელშეკრულების გაფორმება. ჩვენი ყურადღება მიიპყრო იმ გარემოებამ, რომ ხშირად ხელშეკრულების მხარეს წარმოადგენდა ერთი და იგივე შპს. სწორედ საკითხის აქტუალურობის გამო გადავწყვიტეთ იპოთეკისა და სესხის ხელშეკრულებისათვის მნიშვნელობის მქონე საკითხების კიდევ ერთხელ განხილვა.
ხელშეკრულების სახელი ფორმულირებულია, როგორც ხელშეკრულება უძრავი ნივთის მფლობელობაში გადაცემის შესახებ. მსგავს კერძო სამართლებრივ ურთიერთობას ხშირ შემთხვევაში გამსესხებლებს სთავაზობენ კომპანიები - იურიდიული პირები და კერძოსამართლებრივ ურთიერთობას არქმევენ "უძრავი ქონების მფლობელობაში გადაცემის ხელშეკრულებას", თუმცა სამოქალაქო კოდექსი მსგავს სამართლებრივ ურთიერთობას არ იცნობს. კერძოდ, ნივთის სხვა პირის მფლობელობაში გადაცემის სამართლებრივი შედეგი კონკრეტულ ხელშეკრულებას მოჰყვება, მაგალითად, ქირავნობასა და იჯარის ხელშეკრულებებს - ანუ ქონების მფლობელობაში გადაცემა არის ხელშეკრულების შედეგად წარმოშობილი ფაქტობრივი მდგომარეობა და არა კანონით განსაზღვრული სახელშეკრულებო ურთიერთობა. თუმცა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის სახელშეკრულებო თავისუფლების ფარგლები იძლევა შესაძლებლობას, რომ მხარეთა შორის გაფორმდეს ისეთი ხელშეკრულებები, რაც კანონით არ არის განსაზღვრული, მაგრამ კანონს არ ეწინააღმდეგება. მოცემული სახელწოდება კომპანიებს - მსესხებლებს ესაჭიროება იმისთვის, რომ შეფუთონ სხვა სახელწოდებით რეალური სახელშეკრულებო ურთიერთობა და რეალურად მხარეებს შორის წარმოიშობა არა ნივთის ფაქტობრივი გადაცემის ხელშეკრულება, არამედ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება. უპირველეს ყოვლისა უნდა აღინიშნოს, რომ მსგავსი სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეიძლება დადგეს ბათილობის სამართლებრივი შედეგის საფრთხის წინაშე. სამართლებრივი რისკია იმ თვალსაზრისითაც, რომ სახელშეკრულებო ურთიერთობაში გამსესხებელთან მსესხებელი მხარე არის იურიდიული პირი - კომპანია, რომელიც ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობისთვის პასუხს აგებს არა ფაქტობრივად გადაცემული უძრავი ქონებით, არამედ კომპანიის ქონებით. ხშირ შემთხვევაში სესხის უზრუნველსაყოფად აგირავებენ, იპოთეკით ტვირთავენ მშენებარე სტატუსის მქონე დაუსრულებელ შენობა-ნაგებობებს და ამის გამო იპოთეკის საგნის საბაზრო ფასი შეიძლება ძალიან დაბალი იყოს. ასევე, ქონების საბაზრო ღირებულება შეიძლება გააუფასუროს შენობა-ნაგებობის ადგილმდებარეობამ. სწორედ ამის გამო გამსესხებელმა უნდა გაითვალისწინოს და ზუსტად შეისწავლოს იპოთეკის საგნის მდგომარეობა და მისი ადგილმდებარეობა, რათა თანხის დაბრუნებას საფრთხე რომ შეექმნას, გამსესხებელი არ აღმოჩნდეს ისეთ ვითარებაში, რომ არათუ იპოთეკის საგნის - „დაგირავებული“ ნივთის ფაქტობრივ გადმოცემას არ ჰქონდეს აზრი, არამედ საგნის ნივთობრივი ნაკლის გამო მის რეალიზაციასაც არანაირი აზრი არ ჰქონდეს საკრედიტო მოთხოვნის დაკმაყოფილებისთვის.
- ასეთი კომპანია უკვე არის ბაზარზე, სოციალურ ქსელსა და ტელეარხებზეც ხშირად ნახავთ მათ სარეკლამო განცხადებებს. გამოდის, ასეთ შპს-თან ხელშეკრულების გაფორმება სარისკოა.
- დიახ, ხელშეკრულებაში უძრავი ქონების გადამცემად მოხსენიებულია შპს. კომპანიები, იურიდიული პირები, უმეტეს შემთხვევაში კრედიტორს, გამსესხებელს, გადასცემენ ფაქტობრივ ფლობაში საცხოვრისად არა მათ საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას, არამედ მსესხებელი კომპანიების მიერ ნაქირავებ ფართობებს. ეს კი ქმნის ისეთ ვითარებას, რომ მსგავს ურთიერთობაში მონაწილე კრედიტორს უჩნდება დამატებით გასაკონტროლებელი რისკი, ვინაიდან ფაქტობრივი ფლობის გადამცემს შეიძლება არ ჰქონდეს აღნიშნულის უფლება ქონებაზე, ამიტომ უნდა შემოწმდეს ქონების ფაქტობრივ მფლობელობაში გადამცემ კომპანიასა და ქონების მესაკუთრეს შორის გაფორმებული ხელშეკრულება. თუმცა ხშირად გამსესხებელმა არც იცის ამ რისკის შესახებ, რადგან ხელშეკრულებაში მსგავს შეთანხმებაზე ჩანაწერი ბუნდოვანია და ჰგონია, უზრუნველყოფის საგანი და ის ფართობი, სადაც უნდა იცხოვროს, ერთი და იგივეა. მინიმუმ უნდა გაირკვეს, თუ რა სახის კერძოსამართლებრივი ურთიერთობაა მათ შორის. ასევე იმ ხელშეკრულებაში რა უფლებები აქვს ქონების მესაკუთრეს, ვინაიდან ფაქტობრივი ფლობით ქონების - საცხოვრისის მიმღები მოულოდნელად არ აღმოჩნდეს საცხოვრებლის გარეშე, ხოლო თავის მხრივ კომპანიას არ შესწევდეს ალტერნატივით უზრუნველყოფა. გასათვალისწინებელია ისიც, რომ კომპანია ნაკისრი ვალდებულებისთვის პასუხს აგებს მისი ქონებით, ხოლო კომპანიას შეიძლება არ გააჩნდეს არანაირი ქონება, ან მისმა ხელმძღვანელებმა რისკების გათვალისწინებით შეიძლება წინასწარ გადამალონ კომპანიის ბალანსზე არსებული ქონება.
- გამოდის, წინასწარ გათვლილია ეს ყველაფერი, რათა ფულის გამსესხებელმა არ შეისწავლოს იპოთეკის საგანი. სწორედ ამ სქემით იმუშავა ბევრმა თაღლითმა და 15000-20000 დოლარის სანაცვლოდ, 2000, 5000 ლარად რომ არ გაიყიდება, ასეთი ქონებები ჩაუდო.
- მსგავსი სახელშეკრულებო ურთიერთობისას მსესხებელი კომპანია ნასესხებ თანხას უზრუნველყოფს საკუთარი ქონებით და არა გადაცემული ქონებით - ანუ ფაქტობრივ ფლობაში გადასცემს სხვა ქონებას და სესხის უზრუნველსაყოფად იპოთეკით იტვირთება საერთოდ სხვა ქონება, რომლის შესახებ გამსესხებელს - კრედიტორს შეიძლება არანაირი ინფორმაცია არ ჰქონდეს. დიახ, მოცემული გარემოება კარგი პირობაა საიმისოდ, რომ გამსესხებელმა არ გამოიკვლიოს იპოთეკის საგნის მდგომარეობა, რაც წარმოშობს რისკს საკრედიტო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში. შეიძლება ვერ უზრუნველყოს იმ თანხის დაბრუნება, რაც გასესხებულია, ან კრედიტორს, გამსესხებელს, საკუთრებაში დარჩეს მისთვის არასასურველი უძრავი ქონება, საბოლოოდ კი ამას გამსესხებელი მიჰყავს იმ გაუთვალისწინებელ მდგომარეობამდე, რაც განსაზღვრული არ ჰქონდა. გამსესხებელმა დეტალურად უნდა შეისწავლოს იპოთეკის საგანი, მისი მდგომარეობა და მდებარეობა, უნდა მივიდეს და ნახოს ის ქონება, რაც იდება. გაიგოს მისი რეალური ღირებულება. ეს იქნება მისთვის რისკების შეფასება და მისი დაზღვევა.
- პასუხისმგებლობის საკითხი როგორ რეგულირდება?
- გამსესხებლის პასუხისმგებლობის საკითხი გაწერილია ხელშეკრულებაში. თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ კრედიტორის, იმავე გამსესხებლის პასუხისმგებლობა ნაკისრი ვალდებულების დარღვევისთვის ბევრად მარტივია, ვინაიდან მინიმუმ მსესხებელთან გადადის მფლობელობაში კრედიტორის ფული და მსესხებელ კომპანიას შეუძლია თითოეული დარღვევისთვის აღებული თანხით აღასრულოს სანქცია. თუმცა ნაკისრი ვალდებულების დარღვევისთვის სანქციის აღსრულება გაცილებით სირთულესთანაა დაკავშირებული მსესხებელი კომპანიის მიმართ, ვინაიდან მსესხებელი კომპანიები - იურიდიული პირი სამოქალაქო წესით პასუხისმგებლობის ფარგლები შემოისაზღვრება კომპანიის სრული ქონებით, რაც ნიშნავს, რომ თუ კომპანია მოინდომებს, შეუძლია მის ბალანსზე არსებული ქონება გადამალოს და გამსესხებელი, ფიზიკური პირი, დარჩეს ასანაზღაურებელი თანხის გარეშე - ანუ სასამართლო გადაწყვეტილება შეიძლება კრედიტორის სასარგებლოდ იქნეს მიღებული, თუმცა მის აღსასრულებლად კომპანიის ბალანსზე არ აღმოჩნდეს რაიმე სახის უძრავი/მოძრავი ქონება და გადაწყვეტილება დარჩეს აღუსრულებელი.
მოცემული სახელშეკრულებო ურთიერთობები ხშირ შემთხვევაში შეიცავს დათქმებს იმის შესახებ, რომ ხელშეკრულება არის კონფიდენციალური და მისი სხვა პირისათვის განდობა წარმოშობს პასუხისმგებლობის საფუძველს. ნებისმიერი დათქმის შესრულებას ზედმიწევნით ცდილობს გირაოთი ქონების ამღები, მათ შორის ცდილობენ დაიცვან კონფიდენციალურობა, რითაც მსესხებელი კომპანიები გარკვეულწილად ზღუდავენ გამსესხებლის ურთიერთობის შესაძლებლობას თუნდაც გადაცემული ქონების მესაკუთრესთან. რეალურად ნებისმიერი სახელშეკრულებო ინფორმაცია არის პერსონალური და მისი განდობა აკრძალულია კანონით, მაგრამ ხელშეკრულებაში ისეთი დათქმის გაკეთება, რაც ისედაც კანონითაა მოწესრიგებული, ემსახურება გამსესხებელზე გავლენის მოპოვებას, რათა კრედიტორმა შეიზღუდოს საკუთარი თავი და არ წამოიწყოს ნებისმიერი დეტალის გამოკვლევა აღნიშნული საკითხის ირგვლივ.
რეალურად, ფაქტობრივ ფლობაში გადაცემის ხელშეკრულება ემსახურება რეალური კერძოსამართლებრივი ურთიერთობის შეფუთვას სხვა სახის ხელშეკრულებით. კერძოდ, მოცემული ხელშეკრულება არის იპოთეკისა და სესხის ხელშეკრულება და არა ნივთის ფაქტობრივ მფლობელობაში გადაცემის ხელშეკრულება. ამასთან, აღსანიშნავია ის საკითხი, თუ რატომ არის კომპანიებისთვის მსგავსი სახელშეკრულებო ურთიერთობები ხელსაყრელი. ნებისმიერი გამსესხებელის, ბინის გირაოთი ამღების მიზანია საცხოვრებელი ფართობის შეძენა და ცდილობს არსებული თანხა შეინარჩუნოს და თან გარკვეული პერიოდი იცხოვროს იმ ფართობში, რომელიც სესხის უზრუნველსაყოფადვე დატვირთულია იპოთეკით, თუმცა, მსესხებელი კომპანიების სქემა ხშირ შემთხვევაში უბიძგებს დამგირავებელს, ისესხოს ფული ბანკში, რომლითაც ახდენს ქონების გირაოთი აღებას. მოცემული სიტუაცია აზარალებს კრედიტორს, გირაოთი ქონების ამღებს, ვინაიდან სესხის, რომელსაც იღებს ბანკიდან, საპროცენტო სარგებლის ჩათვლით უწევს დაბრუნება, ანუ კომპანია ახერხებს უპროცენტო სესხის აღებას გირაოთი ქონების ამღებების მეშვეობით და კომპანიები სარგებლობენ შექმნილი სიტუაციით. მსესხებელი კომპანია ხშირ შემთხვევაში დეველოპერია და მოზიდული უპროცენტო სესხის მეშვეობითა და გამსესხებლების ხარჯზე ახერხებს საქმიანობას.
გახსოვდეთ, ასეთი გარიგებები სარისკოა. გირჩევთ არ დადოთ მსგავსი გარიგებები. თუ მაინც გადაწყვეტთ, ჯობია ხელშეკრულება გააცნოთ საქმის მცოდნე იურისტს, რათა რისკებისგან დაცული იყოთ.