უძრავი ქონება და მოტყუებული კლიენტი - რას გვირჩევს იურისტი?!
გაზეთ "კვირის პალიტრაში" გრძელდება სამოქალაქო საკითხებზე კომპეტენტური პასუხების გაცემა. ამჯერად ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნუგბარა როსტიაშვილი პასუხობს კითხვებს.
- წლების წინ შევიძინეთ ბინა მშენებარე კორპუსში, შეთანხმება ჩვენსა და მშენებელს შორის შედგა და გაფორმდა ნოტარიუსთან ეს ხელშეკრულება. იმ ეტაპისთვის არ არსებობდა განშლა და რეესტრში ვერ დავირეგისტრირებდი. როცა ეს შესაძლებელი გახდა, მაშინ გავიგეთ, რომ მშენებელმა ჩვენი ქონება მეორედ გაასხვისა და მასთანაც გააფორმა იგივე ხელშეკრულება. მართალია ჩვენი შიდა ხელშეკრულება ორი წლით ადრეა გაფორმებული, მაგრამ მეორე პირმა დამასწრო და რეესტრში ის ფიქსირდება მესაკუთრედ. ახლა მასთან მაქვს დავა სასამართლოში, მშენებელი მაქინაციებისთვის ციხეშია გამოკეტილი, ამ დროს გამოსავალი რა არის? ხომ არ დამეკარგება ჩემი ბინა? სხვა ქონება ამ სამშენებლო კომპანიას თავის სახელზე არ აქვს, ყველა ბინა რამდენჯერმე აქვს გადაყიდული.
- მოცემულ შემთხვევაში, სხვა მყიდველი, ასევე არის კეთილსინდისიერი შემძენი. სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად, თუ ნივთი რამდენჯერმე იყიდება, ვალდებულების უზრუნველმყოფი უფლება გადაეცემა ყოველ მომდევნო მყიდველს. ასევე, კანონით განსაზღვრულია, რომ მსგავს შემთხვევაში გამყიდველის მიმართ უნდა დააყენოს მყიდველმა მოთხოვნა. თუმცა თუ კომპანიას არ გააჩნია ქონება, რომლითაც აინაზღაურებს კრედიტორი მოთხოვნას, შეიძლება პასუხისმგებლობა გადავიდეს კომპანიის პარტნიორზე, გარემოების გათვალისწინებით.
- ჩვენი ოჯახის ძალიან ახლო ნათესავი ყიდიდა ბინას და მე და ჩემმა მეუღლემ გადავწყვიტეთ ყიდვა. მეუღლეს ვუთხარი ფული სჭირდება წინასწარ 5.000 დოლარი და მიეცი-მეთქი. მისცა და თან უთხრა, თუ ბინა ვიყიდეთ ხომ კარგი, თუ არადა, რომ გაყიდი, დამიბრუნე ეს ფულიო. რადგან ნათესავი იყო დოკუმენტურად არაფერი გაგვიფორმებია. ვეღარ მოვახერხეთ ყიდვა და მალევე ვუთხარით, რომ ბინა გაეყიდა. მას მერე გაყიდვა გადაიფიქრა, ამ ამბიდან ორ წელზე მეტია გასული და ფულს არ აბრუნებს. ამბობს, რომ ეს ბეს თანხა იყო და არ აქვს უკან დასაბრუნებელი. როგორ მოვიქცე, გამოსავალი მაპოვნინეთ.
- აღნიშნული შემთხვევა შეიძლება ჩაითვალოს სესხად. მოგეხსენებათ, რომ სესხის ხელშეკრულება შეიძლება იყოს, როგორც ზეპირად დადებული, ასევე წერილობითი ფორმით. ზეპირი ხელშეკრულების დროს მისი ნამდვილობა არ შეიძლება დამტკიცდეს მხოლოდ მოწმეთა ჩვენებით. თუ გაქვთ თანხის გადაცემის ფაქტის დამადასტურებელი მტკიცებულება, შეიძლება იდავოთ სასამართლოში. შეგიძლიათ ხელახალი მოთხოვნა გაუგზავნოთ თანხის დაბრუნებასთან დაკავშირებით, რითიც დამატებით მტკიცებულებას შექმნით და ასევე მოთხოვნის ფაქტსაც დააფიქსირებთ. სესხის ხანდაზმულობის ზოგადი ვადა 3 წელია.
- გამარჯობა, ბინის შეძენას ვაპირებ და როცა საჯარო რეესტრში შევამოწმე ამონაწერი, იქ უწერია: "მესაკუთრე აღნაგობის უფლების საფუძველზე". რას ნიშნავს ეს, რაიმე სხვა ვალდებულებები ხომ არ აქვს ასეთ დროს მეპატრონეს და ხომ არ შემექნება პრობლემა?
- აღნაგობის ცნება გულისხმობს, რომ მიწის ნაკვეთი ამ პირს გადაცემული აქვს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას შეიძლება ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება (აღნაგობის უფლება). აღნაგობის უფლების ვადა განისაზღვრება მხარეთა მიერ. ხოლო როდესაც ხდება აღნაგობის უფლების გასხვისება, შესაძლოა მისი მეპატრონის თანხმობაც დასჭირდეს მხარეს თუ ეს ხელშეკრულებაში არის მითითებული. როგორც აღვნიშნე, აღნაგობა წარმოიშობა მიწის ნაკვეთზე, თქვენს შემთხვევაში რადგან მითითებული გაქვთ ბინა, როგორც ჩანს, მიწის ნაკვეთი, რომელზეც არის კორპუსი განთავსებული, სადაც ეს ბინა მდებარეობს, ის არის აღნაგობის უფლებით დატვირთული და ამიტომ არის მითითებული ყოველივე. გაფორმებისას, წესით, არ უნდა შეგექმნათ პრობლემა.
- კომპანიისგან შიდა განვადებით შევიძინე მშენებარე ბინა, რომლის საფასურის გადახდა ჯერ არ მაქვს დასრულებული. ცოტა ხნის წინ გავიგე, რომ კომპანიის მფლობელი გარდაიცვალა, მოვიძიე დოკუმენტები და მთელ კორპუსს ადევს ყადაღა. ახლა არ ვიცი როგორ მოვიქცე, გავაგრძელო თანხის გადახდა, თუ ჩემს ქონებას შეექმნება საფრთხე? აქვე გეტყვით იმასაც, რომ ბინა ჩემს სახელზე საჯარო რეესტრში არ იყო გატარებული და ხელთ მაქვს მხოლოდ შიდა ხელშეკრულება. როგორ მოვიქცე?
- უპირველეს ყოვლისა, უნდა აღინიშნოს, რომ კომპანიის მფლობელის/პარტნიორის გარდაცვალება არ არის იმის წინა პირობა, რომ მშენებლობა არ დასრულდეს, კომპანიამ არ შეასრულოს ნაკისრი ვალდებულება, ან გარდაცვალებით რაიმე საფრთხე შეექნეს კომპანიის მართვას. ესეთ შემთხვევაში კომპანიის წილი გადადის მის მემკვიდრეზე და აგრძელებს საქმიანობას. რაც შეეხება კორპუსზე რაიმე საჯარო სამართლებრივი შეზღუდვის რეგისტრაციას, ეს ზუსტად არის გასარკვევი, რა ვალდებულებამ გამოიწვია მათი რეგისტრაცია. საკითხის გარკვევა მსგავს შემთხვევაში უნდა დაიწყოს მყიდველმა კონტრაქტორ კომპანიასთან, რა პოზიცია აქვს მას, აქვს თუ არა შესაძლებლობა აღებული ვალდებულების შესრულების და შემდეგ უნდა განიხილოთ სამართალწარმოების საკითხი.
- ნაკვეთი ვიყიდე და საჯარო რეესტრში დავირეგისტრირეთ რამდენიმე დღის წინ. ამოვიდა ამონაწერი და ირკვევა, რომ ამ ნაკვეთის მცირე წილის მფლობელია სხვა პირი და მისი ვალის გამო მიწას ყადაღა ადევს. შესაძლებელია აუქციონზე გაიტანოს აღსრულებამ და მისი წილი გაყიდოს? რა არის ასეთ დროს გამოსავალი? ის ამბობს, რომ არ აქვს ფული და ვერ მოხსნის ყადაღას.
- უპირველეს ყოვლისა, რამდენიმე გარემოება დასმულ საკითხში არის ბუნდოვანი. თუ მიწის ნაკვეთი შემძენმა შეიძინა, მიწის რომელიმე ნაწილზე როგორ აღმოჩნდა სხვა პირი თანამესაკუთრე, გამოდის, რომ მყიდველმა მიწის ნაკვეთის ნაწილი შეიძინა, ხოლო რაღაც ნაწილზე საკუთრება სხვა პირს გააჩნდა. მოცემულ შემთხვევაში კრედიტორმა, თანამესაკუთრე მოვალეს შეიძლება მოსთხოვოს და მის წინაშე არსებული ვალდებულება მიწის ნაკვეთის რეალიზაციით დაიკმაყოფილოს. რეალიზაციის საკითხი შეიძლება დადგეს აუქციონზეც. თუმცა კრედიტორს შეუძლია იმ ნაწილის რეალიზაცია, რომელიც მყიდველს ამ შემთხვევეაში ისედაც არ ეკუთვნის. აქვე შეიძლება დაისვას კითხვა, მყიდველისთვის რატომ წარმოადგენს პრობლემას თანამესაკუთრის ცვლილება, ანუ მყიდველს რეალიზაციით შეეცვლება მხოლოდ თანამესაკუთრე. გარდა აღნიშნულისა, მყიდველს თავად შეუძლია მისი თანამესაკუთრის კუთვნილი ნაწილი შეიძინოს აუქციონზე.
- ბინა შევიძინე 6 თვის წინ თბილისში. თავიდან შევთანხმდით, რომ ბინის მეპატრონე ბინას დაცლიდა 2 თვეში, მაგრამ ამ დრომდე არ გადის. გაფორმებულია ჩემს სახელზე, როგორ შემიძლია მისი ბინიდან გაყვანა? სასამართლოს გარდა სხვა უფრო მოკლე გზა თუ არსებობს, გამოსავალი მაპოვნინეთ.
- სასამართლოს უნდა მიმართოთ ნივთის უკანონო მფლობელობიდან უკან დაბრუნების მოთხოვნით, სამწუხაროდ სხვა გამოსავალი არაა.
- წლების მანძილზე ვცხოვრობდი საზღვარგარეთ და ასე ვაკოწიწებდი ბინის საყიდლად ფულს. ვიყიდეთ ბინა. ეს ჩემი შრომით არის ნაყიდი ამას ადასტურებს უცხოეთიდან გზავნილები და ეს ჩეკები ახლაც მაქვს შენახული. ბინა ჩემს სახელზეა, მაგრამ ახლა მეუღლესთან განქორწინება გადავწყვიტე, ის ითხოვს ჩემი ნაშრომიდან წილს. ვიცი კანონით, თანაცხოვრების დროს ნაყიდი ქონება უნდა გაიყოს, მაგრამ ამ შემთხვევაში თუ შეიძლება გაითვალისწინოს სასამართლომ ის, რომ ეს ქონება ჩემი წვალებით არის შეძენილი და მას არ მისცენ ქონების ნახევარი. ან თუ ჩუქებას გავაკეთებ ჩემი შვილის სახელზე, ამით ავიცილებ მისთვის წილის მიცემას?
- მეუღლეთა მიერ ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება წარმოადგენს მათ საერთო ქონებას (თანასაკუთრებას) თუ მათ შორის საქორწინო ხელშეკრულებით სხვა რამე არ არის დადგენილი. ამდენად, მიუხედავად იმისა, რომ მხოლოდ თქვენი შრომით არის შეძენილი ბინა, იგი გაიყოფა თანაბრად. თუკი თქვენი შვილი არასრულწლოვანია, მაშინ თქვენი სარჩელის საფუძელზე სასამართლოს შეუძლია გადაუხვიოს მეუღლეთა წილის თანაბრობის საწყისს არასრულწლოვანი შვილების ინტერესების გათვალისწინებით. ასევე თუკი არსებობს ერთ-ერთი მეუღლის ყურადსაღები ინტერესები. კერძოდ, ერთ-ერთი მეუღლის წილი შეიძლება გადიდდეს იმის გათვალისწინებით, რომ მასთან ცხოვრობენ არასრულწლოვანი შვილები, რომ ის შრომისუუნაროა, ანდა თუ მეორე მეუღლე ხარჯავდა საერთო ქონებას ოჯახის ინტერესების საზიანოდ. იმ შემთხვევაში კი, თუ თქვენს შვილს აჩუქებთ ბინას თქვენს მეუღლეს შეუძლია მოითხოვოს ამ ჩუქების ხელშეკრულების გაუქმება და ქორწინების პერიოდში შეძენილი ქონების გაყოფა.
- ბანკმა ვადაგადაცილებული სესხის გამო იჩივლა კერძო არბიტრაჟთან, ამ შემთხვევაში მევალეს რა შეუძლია გააკეთოს?
- თუკი ხანდაზმული სესხია, მაშინ აღნიშნულის შესახებ უნდა მიუთითოთ საარბიტრაჟო შესაგებელში. შესაგებლის წარუდგენლობა გამოიწვევს დაუსწრებელი გადაწყვეტილების გამოტანას, რითაც დაკმაყოფილდება ბანკის მოთხოვნა. ამიტომ აუცილებლად უნდა წარადგინოთ თქვენი პოზიცია არბიტრაჟში.
- გამარჯობა, მეუღლესთან კანონიერ ქორწინებაში არ ვყოფილვარ, მყავს მასთან სამი არასრულწლოვანი შვილი. მოულოდნელად მეუღლე გარდამეცვალა. მას თავის სახელზე არანაირი ქონება არ ჰქონდა, თუმცა იყო იმ სახლის მეწილე, რომელშიც ვცხოვრობდით. იქ მის გარდა მშობლები და და-ძმა არიან თანამესაკუთრეებად დარეგისტრირებული, ჩემი ბავშვებიც იქ არიან ჩაწერილები. შემიძლია თუ არა იქიდან რაიმე წილის გამოტანა?
- თანასაკუთრებაში არსებული ქონების იმ წილზე, რომელიც ეკუთვნოდა თქვენს მეუღლეს, ანუ სამკვიდრო წილი, როგორც პირველი რიგის მემკვიდრეებს, ეკუთვნით თქვენს შვილებს და თქვენი მეუღლის მშობლებს.
- მეუღლესთან ოფიციალურად არ ვარ ქორწინებაში, ბავშვი არ არის ჩემს გვარზე. მეუღლეს ყოფილ ქმართან არ ჰქონდა განქორწინება გაკეთებული. იუსტიციაში მეუბნებიან, რომ ავტომატურად ის ითვლება ჩემი ბავშვის მამად და ითხოვენ იმ კაცის დადასტურებას, რომ შვილი მისი არ არის. მას ვერანაირად ვერ ვუკავშირდები, ქვეყნიდან წასულია, არადა, ბავშვის დაბადებამდე ჩემს მეუღლეს განქორწინებაზე საჩივარი შეტანილი ჰქონდა სასამართლოში და ახლა მივიღეთ განქორწინების საბუთი. ბავშვს ვერ ვუღებ დაბადების მოწმობას, რადგან არ მინდა დედის გვარზე იყოს, როგორ მოვიქცე, რა გამოსავალია ამ დროს?
- ამ შემთხვევაში თქვენ დაგჭირდებათ მამობის დადგენა სასამართლოს წესით, ერთ-ერთი მშობლის განცხადების საფუძველზე. სასამართლო მხედველობაში მიიღებს თქვენი თანაცხოვრების, ბავშვის აღზრდისა და სხვა ფაქტების დამამტკიცებელ საბუთებს, შესაძლოა ასევე დაგჭირდეთ ბიოლოგიური (გენეტიკური) გამოკვლევაც ე.წ. დნმ-ის ანალიზი.