„უძრავ ქონებაზე ფასები ძველ ნიშნულს ვეღარ დაუბრუნდება“
"საქსტატის" ცნობით, 2024 წლის იანვარში მშენებლობის ღირებულების ინდექსი, წინა თვესთან შედარებით, 4,4%-ით შემცირდა, რაც მშენებლობის დარგში დაქირავებით დასაქმებულთა საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასის 22,9%-იანმა კლებამ განაპირობა. თუმცა 2023 წლის იანვართან შედარებით მშენებლობის ღირებულების ინდექსი 6,2%-ით არის გაზრდილი. ამის მიზეზი საშუალო თვიური ნომინალური ხელფასის 18,7%-იანი ზრდა და სამშენებლო მასალების 3,3%-იანი გაძვირება იყო, ხოლო 2022 წლის თებერვალთან შედარებით მშენებლობის ღირებულების ინდექსი 12,2%-ით არის მომატებული. თბილისსა და დედაქალაქის მიმდებარე ტერიტორიაზე უძრავი ქონების ფასი კვლავ მაღალია და, ფაქტობრივად, არ შეცვლილა. რა განაპირობებს ასეთ ფასებს და ამ მხრივ პერსპექტივა თბილისის რომელ გარეუბანს აქვს, სადაც შეიძლება ფასები შეიცვალოს, ამ საკითხებზე ეკონომიკის პროფესორ სოსო არჩვაძეს ვესაუბრეთ.
- მიწის საკითხი ძალიან აქტუალური თემაა და გრძელვადიან პერსპექტივაში ეს აქტუალურობა არათუ შემცირდება, არამედ გაიზრდება. მიწა არის შეზღუდული რესურსი, მისი მოცემულობა დედამიწაზე არ იცვლება, მაგრამ იცვლება მიწაზე დამოკიდებულ პერსონათა, ანუ ადამიანთა რაოდენობა - დედამიწის მოსახლეობა ყოველწლიურად ასეული მილიონით იმატებს. თუ საბაზრო ეკონომიკის კატეგორიებით ვიმსჯელებთ, მიწა მუდმივი სიდიდეა, ხოლო მასზე მოთხოვნა იზრდება, ამიტომ მიწაზე ფასის ზრდა გლობალური ტენდენციაა. რაც შეეხება კონკრეტულად საქართველოს, ცხადია, აქაც მსგავსი პროცესია. თბილისის გარშემო, თავის დროზე, 1970-80-იან წლებში, 600-600 კვმ ფართობის სააგარაკე ადგილები დარიგდა. 1990-იან წლებში კი იმდენად შეუძლებელი იყო მათი სამეურნეო თუ ყოფით ურთიერთობებში ჩართვა, რომ სახლები იშლებოდა და მეორადი სამშენებლო მასალა უფრო ძვირად იყიდებოდა, ვიდრე ეს მიწები. მძიმე ეკონომიკური პირობები, ომის საფრთხე ამცირებს მიწის ფასს, ხოლო სტაბილური და მშვიდი გარემო, ეკონომიკის განვითარება, პირიქით, მის მატებას იწვევს. რადგან საქართველოში ბიზნესის დიდი ნაწილი თბილისის აგლომერაციაშია აკუმულირებული, თბილისზე მოდის ბრუნვისა და ბიზნესსაქმიანობის თითქმის 2/3, ხოლო დედაქალაქში შექმნილი დამატებული ღირებულება მოსახლეობის ერთ სულზე გაანგარიშებით დანარჩენი მოსახლეობის მაჩვენებელს თითქმის 2,5-ჯერ აღემატება. ესეც იწვევს დამატებით მზარდ მოთხოვნას დოვლათის სხვადასხვა სახეობაზე, მათ შორის უძრავ ქონებაზე და საბოლოოდ მიწის ღირებულების გაზრდამდე მივდივართ.
რაკი მაღალშემოსავლიანთა კონცენტრაცია დედაქალაქში ხდება, სწორედ მათი მოთხოვნა განსაზღვრავს კიდეც იმ შეზღუდული სივრცის მიწებზე მოთხოვნას, რაც თბილისის გარშემოა. ამიტომაც იზრდება ფასები ასტრონომიულად და ხშირად გაცილებით მეტად, ვიდრე განვითარებული საბაზრო ეკონომიკის მქონე ქვეყნებში. საქართველოზე ბევრად განვითარებული აგრარული სექტორი აქვს ევროპის ბევრ სახელმწიფოს, აშშ-ს, მაგრამ იქ სასოფლო-სამეურნეო სავარგულის ღირებულება საშუალოდ ნაკლებია, ვიდრე თბილისის შემოგარენში - აქ მიწას ფასი ადევს არა როგორც სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებისას, რამდენადაც სააგარაკეს. რეალურად, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა ფუფუნების საგნად გადაიქცა.
- თბილისში უბნების მიხედვით ფასების განსხვავება გასაგებია, მაგრამ მიმდებარე ტერიტორიებზე ფასის განსხვავებულობას რა განაპირობებს? რა კრიტერიუმებით ყალიბდება ფასები და რომელი ტერიტორია შეიძლება გახდეს პრესტიჟული მოკლევადიან ან თუნდაც საშუალოვადიან პერიოდში?
- არ ვიცი, ამაზე ლაპარაკი რამდენად მიზანშეწონილია, რადგან შესაძლოა ყურადღების ასეთმა გამახვილებამ ფასების კიდევ უფრო მეტად ზრდა გამოიწვიოს, რადგანაც შეზღუდული სივრცეა და მსურველთა რაოდენობა იზრდება. თბილისში მშენებარე საცხოვრისი ფართობისთვის საჭირო მსყიდველობითუნარიანობა დედაქალაქის მოსახლეობას არა აქვს - ანუ ის, რაც შენდება, 2-2,5-ჯერ აღემატება თბილისის მოსახლეობის შესაბამის მსყიდველობითუნარიანობას. დანარჩენი მოდის საქართველოს სხვა რეგიონის მოსახლეობაზე, ვისაც სურს თბილისში ჰქონდეს ბინა, რაც ბუნებრივი პროცესია. ასევე, სხვა ქვეყნის მოქალაქეები ყიდულობენ დიდი რაოდენობით, რადგან ამ ალმოდებულ მსოფლიოში ბევრისთვის მართლაც "მყუდრო სავანეა". მოცემულობა ასეთია და ამას უნდა შევხედოთ როგორც რეალობას. ჩვენ თუ შევძლებთ და საკმარისი პოლიტიკური, დიპლომატიური და სამხედრო პოტენციალი გვექნება, ერთმანეთის ჭამას შევეშვებით და ეროვნული კონსენსუსი შედგება, შეგვიძლია გავაძლიეროთ ის პირველადი მონაცემები, რაც საქართველოს აქვს და რაც თავის დროზე შვეიცარიას ჰქონდა, რითაც მეორე მსოფლიო ომში დამანგრეველი პროცესები აიცილა თავისი სამშვიდობო პოლიტიკის ხარჯზე. სწორედ ამ მიმართულებით უნდა იმუშაოს საქართველოს ამჟამინდელმა და საერთოდ ნებისმიერმა მომავალმა ხელისუფლებამ.
რაც შეეხება მიწის ფასებს, ცხადია, მოთხოვნა არის. უცხოური ინვესტიციები გაცილებით მეტია უძრავ ქონებაში, ვიდრე სოფლის მეურნეობაში. სოფლის მეურნეობაში ინვესტიცია არის წარმოებაში ინვესტიცია, ხოლო უძრავ ქონებაში კი არის როგორც კერძო საკუთრებაში - ანუ პირობითად რომელიღაც შეიხი აქ მიწას ყიდულობს არა იმისთვის, რომ სოფლის მეურნეობის პროდუქცია აწარმოოს, არამედ იმისთვის, რომ ჰქონდეს საკუთრება რელაქსაციისთვის. მეორე საკითხია, რომ თავად საქართველოს მოსახლეობამ უნდა იზრუნოს იმაზე, ვის დარჩება ეს ქვეყანა და აქ ვინ იცხოვრებს. კიდევ ერთი მომენტი - რადგან გლობალიზაციის პროცესია, დიდი მნიშვნელობა აქვს მოსახლეობის სიმჭიდროვესაც, ხოლო საქართველოში სიმჭიდროვე გაცილებით დაბალია, ვიდრე ყველა ჩვენს სახმელეთო სამეზობლოში. იმის გათვალისწინებით, რომ ჩვენი მოსახლეობის მედიანური ასაკი უფრო მაღალია ყველა მეზობელთან შედარებით, ხოლო სიმჭიდროვე დაბალი, ფიზიკის კანონების მიხედვით წყალი გადაედინება იქ, სადაც ნიშნული დაბალია და ამ მიმართულებითაც უნდა ვიფიქროთ.
- თბილისის გარეუბნებიდან პოტენციურად პრესტიჟული რომელი იქნება, სად შეიძლება გაიზარდოს მოთხოვნა და შესაბამისად, ფასები?
- ვიცით, რომ ყველაზე პრესტიჟული არის წყნეთი, რომელიც უკვე მთლიანად ათვისებულია და ახლა ინტენსიურად მიდის ლისის ტერიტორიის ათვისება.
- რა ხდის გარეუბანს მიმზიდველს? ეს განისაზღვრება ცენტრთან სიახლოვით თუ არის სხვა ფაქტორებიც?
- აქ სამი ფაქტორი მუშაობს - ტერიტორიული სიახლოვე, ინფრასტრუქტურა და კლიმატური პირობები. როდესაც ხდება ამ სამი ფაქტორის თანხვედრა, ასეთ ტერიტორიაზე მოთხოვნა იზრდება. შესაბამისად, რადგან წყნეთის ტერიტორიები ათვისებულია, სხვაგან ცდილობენ სააგარაკე ადგილების მოზომვას. მოთხოვნა და ფასები უკვე საკმაოდ მაღალია, დაწინაურებული, განვითარებული ქვეყნების ფასებსაც აღარ ჩამოუვარდება.
- მიწების გარდა, თბილისში ძალიან გაძვირდა უძრავი ქონება. ხშირად იმასაც ამბობენ, რომ თბილისის ფასები ნიუ-იორკისა და ევროპის დედაქალაქების ფასებს აჭარბებს. ასეთ მაღალ ფასს რა განაპირობებს?
- ეს ძალიან გადაჭარბებულია. რომელიღაც ცალკეული შენობის ფასი შეიძლება იყოს მაღალი, მაგრამ ჩვენთან საზოგადოდ უძრავი ქონების ფასი ასეთი მაღალი არ არის. ჩვენთან ფასი 2,5-3-ჯერ უფრო დაბალია, ვიდრე ნიუ-იორკსა თუ პარიზში.
- თბილისის მსგავსი ფასები ევროპის რომელ ქალაქებშია?
- არ იქნება სწორი თბილისის ფასების შედარება რომელიმე ევროპული ქვეყნის პროვინციასთან. ზოგიერთ პროვინციაში ბინები კი არა, სახლები იყიდება სიმბოლურ 1 ევროდ, მაგრამ მას ისეთი რეკონსტრუქცია და ინვესტიცია დასჭირდება, რომ საბოლოო ჯამი მაინც ძვირი გამოვა. ამიტომ ასეთი შედარება არ შეიძლება. თბილისი უნდა შევადაროთ სხვა დედაქალაქების ფასებს. ყველაზე ახლოს შეიძლება იყოს ფასები სამხრეთ ევროპისა და ბალკანეთის ქვეყნების დედაქალაქებში. ჩრდილოეთ ევროპასა და ვთქვათ, იმავე საფრანგეთსა და ბრიტანეთთან ჯერ ახლოსაც არა ვართ.
- თბილისში ბევრი კორპუსი შენდება. არსებობს საფრთხე, რომ ამან კრიზისი გამოიწვიოს, რაც მერე ეკონომიკაზეც აისახება?
- საერთოდ, აღმშენებლობითი პროცესი ყოველთვის სჯობს დამანგრეველს, მაგრამ ყველაფერს თავისი ზომა და ფორმა აქვს. სიმჭიდროვე არა მარტო ურბანიზაციის დონის მაჩვენებელია, არამედ მას ასევე უკავშირდება ეკოლოგია, გამტარუნარიანობა, უსაფრთხოების საკითხები, ხანძარსაწინააღმდეგო პირობების დაცვა და სხვა. ამიტომ აქაც უნდა იყოს ზომიერება დაცული. სამწუხაროდ, ამ მხრივ თბილისში ნამდვილად არის პრობლემები და ის მართლაც ემსგავსება ბეტონის ჯუნგლებს.
ერთ-ერთ ინტერვიუში მე სპორტის სასახლის მიმდებარე ტერიტორიას სარკაზმით "ღაზის სექტორიც" კი ვუწოდე დიდი სიმჭიდროვისა და მაღალი ბეტონის კორპუსების გამო. ეს სამწუხაროა რეალობაა და არა მგონია, იქაური მოსახლეობისთვის მაინცდამაინც კომფორტული იყოს. ამიტომ ამ მიმართულებასაც უნდა მიექცეს ყურადღება. ქალაქს სჭირდება კარგი მთავარი არქიტექტორი, რომლის სიტყვაც მშენებლობების დაწყების შესახებ გადამწყვეტი იქნება.
- რამდენიმე დღის წინ იყო ინფორმაცია, რომ თბილისში უძრავი ქონების ფასი 30%-ით არის შემცირებული. ეს ეკონომიკური თვალსაზრისით რა დასკვნების გაკეთების საშუალებას იძლევა და პერსპექტივაშიც რა შეიძლება მოხდეს?
- როცა ძალიან მოკლე პერიოდში, სულ რაღაც სამ თვეში, ფასებმა 2,5-ჯერ მოიმატა რუსეთის უკრაინაში შეჭრისა და შედეგად განვითარებული მოვლენების ფონზე, ეს იყო ფინანსური ბუშტი, რომელიც ეფექტის ამოწურვის შემდეგ თანდათანობით იკლებს. თუმცა, როცა ფასი იზრდება 150%-ით და მერე იკლებს 30%-ით, ეს ნიშნავს, რომ ფასები მაინც მაღალ დონეზეა. ამიტომ უძრავი ქონების მეპატრონეები წაგებაში ნამდვილად არ არიან.
- მომავალში ამას რა გავლენა ექნება?
- როდესაც ვითარდება ეკონომიკა, იზრდება შემოსავლები, მშენებლობის თუ უძრავი ქონების ფასები კვლავ მოიმატებს, ოღონდ ეს არ უნდა იყოს ისეთი სპეკულაციური ცვალებადობა, როგორიც, ვთქვათ, შარშანწინ იყო.
- ბრძანეთ, რომ ფასები 2,5-ჯერ იყო გაძვირებული, ძირითადად, რუსეთიდან ჩამოსულთა მიზეზით მოთხოვნის გაზრდის გამო. მაგრამ ბევრი მათგანი ან უკვე წავიდა, ან აპირებს საქართველოს დატოვებას, არის შანსი, რომ თუნდაც თბილისში უძრავი ქონების ფასები ბუნებრივ ნიშნულს დაუბრუნდეს?
- არა, ძველ ნიშნულს ნამდვილად ვერ დაუბრუნდება, რადგან ფასები ისედაც იზრდება და ეს პროცესი მუდმივია. ჩვენ შეგვიძლია ფასების გარკვეულწილად სტაბილურობა შევინარჩუნოთ იმით, რომ ქვეყნის მოსახლეობას მეტი მოტივაცია შევუქმნათ, გავიდნენ პერიფერიებში, იქ აწარმოონ ბიზნესი. საქართველოს პრობლემური მიმართულება აქვს აგრარულ სექტორში. შარშან ჩვენ 2 მილიარდ დოლარზე მეტის აგროსასურსათო პროდუქციის იმპორტმა მოგვიწია. მათ შორის იყო 140 მილიონ დოლარამდე მხოლოდ ხორცი და ხორცპროდუქტები, 100 მილიონ დოლარზე მეტის მარცვლეული და ა.შ. - ანუ ფაქტობრივად, დამოკიდებული ვართ იმპორტზე, როდესაც შეგვიძლია ჩვენი ბუნებრივი პირობები კარგად გამოვიყენოთ ადგილობრივი პროდუქციის წარმოებისთვის. საქართველოს არ ეკადრება, რომ ბოსტნეულის დიდი ნაწილი შემოგვაქვს. მაგალითად, კარტოფილი შარშან 8 მილიონი დოლარის შემოვიტანეთ, თითქმის 14 მილიონი დოლარის მხოლოდ ხახვი, ლობიოსა და სხვა პროდუქციაზე აღარაფერს ვამბობ, რისი წარმოების პოტენციალი და გამოცდილება ნამდვილად გვაქვს. ამას უნდა ხელშეწყობა და ადამიანი რომ დაინახავს, ამ ბიზნესიდან სარგებელი ექნება, მოჰკიდებს ხელს და დიდი სიამოვნებით განავითარებს აგრარულ წარმოებას. ამიტომ პირობები უნდა შევქმნათ. რაც უფრო დაშორებულია ბიზნესი ცენტრს, მით უფრო კომფორტულ გარემოში უნდა გრძნობდეს თავს როგორც ორგანიზაციულად, ასევე საგადასახადო ურთიერთობების მხრივ. ეს პრინციპი უნდა დაედოს საფუძვლად და მაშინ დედაქალაქს აღარ ექნება ასეთი დაწოლა, ყველა აქ ჩამოსვლას აღარ შეეცდება. მაშინ ვახუშტის ხიდთანაც ნაკლები იქნება დღიური სამუშაოს მაძიებელთა რაოდენობა, რეგიონებიდან ჩამოსულთა რიცხვიც დაიკლებს და მათი შემოსავლებიც გაიზრდება.
რუსა მაჩაიძე