არის თუ არა შესაძლებელი დაურეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთის გაფორმება
ამჯერად შეკითხვებს პასუხობს სისხლის სამართლის საქმეების, სამოქალაქო და ბავშვთა უფლებებში ლიცენზირებული ადვოკატი თამარ ფირცხალავა:
= ვარ მოხუცი და ვცხოვრობ სოფელში. ვარ შვილის მხრიდან ძალადობის მსხვერპლი. მინდა მივმართო პოლიციას დამცავი ორდერის გამოცემის მოთხოვნით. რა უფლებები შეიძლება შეეზღუდოს მოძალადეს დამცავი ორდერის გამოცემით?
- დამცავ ორდერს გასცემს პირველი ინსტანციის სასამართლო. სასამართლოთი განისაზღვრება მსხვერპლის დაცვის დროებითი ღონისძიებები. არსებობს ასევე შემაკავებელი ორდერი, რომელსაც გამოსცემს შინაგან საქმეთა სამინისტროს შესაბამისი ორგანო. თუ თქვენ გამოიძახებთ პოლიციას, მაშინ ის გასცემს შემაკავებელ ორდერს, მაგრამ თუკი გსურთ დამცავი ორდერის გამოცემა, თქვენ, როგორც მსხვერპლს, გაქვთ უფლება მიმართოთ სასამართლოს, ასევე შეუძლია სასამართლოს მიმართოს თქვენი ოჯახის სხვა წევრმაც და აღწეროს ვითარება. სასამართლო იმსჯელებს და გასცემს დამცავ ორდერს. საკმაოდ გრძელია ჩამონათვალი, რომელთა გადაწყვეტაც აუცილებელია მსხვერპლის უსაფრთხოებისათვის და მოსამართლეს ანიჭებს ფართო უფლებამოსილებას, მიიღოს ყველა ზომა მსხვერპლის დასაცავად. აუცილებლად მიმართეთ სასამართლოს და მოსამართლე მიიღებს სათანადო ზომებს, რომ დაგიცვათ მოძალადისგან.
= ვარ აფხაზეთიდან დევნილი, სახელმწიფომ მოგვცა ბინა. მყავს არასრულწლოვანი შვილი და ისიც არის ოჯახის სხვა წევრებთან ერთად ამ ბინის მესაკუთრე. გვინდა ბინის გაყიდვა და სხვა ბინის შეძენა. მითხრეს, რომ ამას ვერ გავაკეთებ სასამართლოს გარეშე. იქნებ ამიხსნათ, რატომ ვერ გავყიდი ჩვენს სახელზე რეგისტრირებულ ბინას?
- ბავშვებს, ისევე როგორც სრულწლოვნებს, აქვთ საკუთრებისა და მემკვიდრეობის უფლება. არასრულწლოვანი პირების კანონიერი წარმომადგენლები არიან მშობლები. ისინი განსაკუთრებული რწმუნებულების გარეშე გამოდიან ბავშვის უფლებებისა და ინტერესების დასაცავად მესამე პირებთან ურთიერთობაში, მაგრამ როდესაც საკითხი ეხება ბავშვის ქონების განკარგვას, ასეთ დროს მხოლოდ მშობლის ნება საკმარისი აღარ არის. ბავშვის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის და 1 000 ლარზე მეტი ღირებულების მოძრავი ნივთის მისი მშობლის ან სხვა კანონიერი წარმომადგენლის მიერ განკარგვა დასაშვებია ბავშვის საუკეთესო ინტერესების შესაბამისად, სასამართლოს თანხმობის საფუძველზე. შესაბამისად, ბავშვის ქონების განკარგვისას საკმარისი არ არის საუკეთესო ინტერესის მხოლოდ მშობლის მიერ შეფასება და აუცილებელია სასამართლოს თანხმობა. მაგალითად, თუ თქვენ აქირავებთ ამ ბინას, მაშინ არ დაგჭირდებათ მოსამართლის ნებართვა, მაგრამ თუ ყიდით, მაშინ ეს აუცილებელია. ამ შემთხვევაში გირჩევთ მიმართოთ ადვოკატს, რადგან მნიშვნელოვანია ასეთ დროს დასაბუთება, მაგრამ თუ არ გინდათ ადვოკატის აყვანა, მაშინ თავადაც შეგიძლიათ მიმართოთ სასამართლოს. გახსოვდეთ, ძალიან მნიშვნელოვანია რა ინფორმაციას მიაწოდებთ სასამართლოს. განცხადებაში პირმა უნდა აღწეროს ბავშვის ქონება და დაასაბუთოს მისი განკარგვის აუცილებლობა, ასევე ბავშვის საჭიროებები, რომელთა დაკმაყოფილებასაც მოხმარდება მიღებული სარგებელი. სასამართლოს უნდა მიეწოდოს ინფორმაცია, თუ რა ქონება აქვს ბავშვს, ქონების რა ნაწილის განკარგვა სურს მშობელს და რატომ არის აუცილებელი აღნიშნული ქონების განკარგვა ბავშვის საუკეთესო ინტერესის დასაცავად. მსგავსი საფუძველი შესაძლოა იყოს, მაგალითად, ბავშვისთვის ახალი, უკეთესი ბინის ყიდვა, ან ბავშვის აუცილებელი საჭიროებების დაკმაყოფილება, რასაც მშობელი ქონების გაყიდვის გარეშე ვერ ახერხებს. აუცილებელია განცხადებას თან დავურთოთ აღწერილი ფაქტობრივი გარემოებების დამადასტურებელი მტკიცებულებები. სასამართლო წარმოდგენილი მტკიცებულებების გამოკვლევის შედეგად დაადგენს, ქონების გასხვისება შეესაბამება თუ არა არასრულწლოვნის საუკეთესო ინტერესებს და გასცემს თანხმობას, ან იტყვის უარს.
= ფულის გასესხების შემთხვევაში რამდენად ვიქნები დაცული, თუ ქონებას დავტვირთავ იპოთეკით? შეეძლება თუ არა ამ ქონების გაყიდვა?
- იპოთეკა არის უძრავი ნივთის გამოყენება (დატვირთვა) მატერიალური მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად იმდაგვარად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით. იპოთეკით შეიძლება დაიტვირთოს ნებისმიერი უძრავი ნივთი: მიწის ნაკვეთი, შენობა-ნაგებობა, საცხოვრებელი ბინა, არასაცხოვრებელი ფართობი, ავტოფარეხი და ა.შ. იპოთეკა იურიდიულ ძალას იძენს მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდგომ. აქვე გეტყვით, რომ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი ან მასზე განთავსებული შენობა არ შეიძლება დაიტვირთოს იპოთეკით უცხოეთის მოქალაქის ან მის მიერ დაფუძნებული იურიდიული პირის სასარგებლოდ. კერძო სამართლებრივი გარიგების სუბიექტები ხშირად იყენებენ იპოთეკას, თუმცა ამ სახელს იშვიათად ხმარობენ, რადგან ეს სამართლებრივი მექანიზმი ხშირად მოიხსენიება როგორც გირავნობად. თუმცა უნდა აღინიშნოს, რომ გირავნობა გამოიყენება მხოლოდ მოძრავ ნივთებზე, იპოთეკა კი უძრავი ქონების შემთხვევაშია სახეზე. უძრავი ნივთის მესაკუთრე უფლებამოსილია დააკმაყოფილოს კრედიტორი, როცა დადგება მოთხოვნის შესრულების ვადა. თუ იპოთეკით დატვირთული ქონება გაიყიდება, მაშინ ახალ მყიდველზე გადადის იპოთეკაც და ვალდებულებებიც. საერთოდ, თუ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე გააჭიანურებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთი შეიძლება გადავიდეს კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში, თუკი კრედიტორი (იპოთეკარი) და იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის მესაკუთრე ამის თაობაზე ერთობლივი განცხადებით მიმართავენ საჯარო რეესტრს. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის კრედიტორის (იპოთეკარის) საკუთრებაში გადასვლისას იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის ღირებულება მთლიანად არ ფარავს ამ მოთხოვნის ოდენობას, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის გაყიდვა ხდება აუქციონზე კრედიტორისა და მესაკუთრის წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე, რომლებიც აუქციონის ჩატარების მიზნით ნიშნავენ სპეციალისტს, მისივე თანხმობით. კრედიტორისა და მესაკუთრის წერილობითი ფორმით დადებულ გარიგებაში მხარეებს შეუძლიათ გაითვალისწინონ, რომ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის კრედიტორისთვის გადაცემა და რეალიზაცია შეიძლება განხორციელდეს ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე; ასეთ შემთხვევაში მხარეთა შორის დადებული გარიგება უნდა დადასტურდეს სანოტარო წესით. მესაკუთრეს ან ნებისმიერ პირს მესაკუთრესთან შეთანხმებით ან/და მესამე პირს, რომლის უფლებაც შეიძლება შეილახოს აუქციონის შედეგად, უფლება აქვს აუქციონის ჩატარებამდე მოთხოვნის დაკმაყოფილებით თავიდან აიცილოს აუქციონი. კრედიტორი, მოვალე და მესაკუთრე უფლებამოსილი არიან თვითონაც მიიღონ მონაწილეობა აუქციონში, რომლის დროსაც მოვალემ და კრედიტორმა ისეთი უზრუნველყოფა უნდა წარმოადგინონ, რომელსაც ექსპერტი ჯეროვნად მიიჩნევს. აუქციონი ტარდება კრედიტორის მიერ სპეციალისტთან განცხადების შეტანიდან ერთი თვის ვადაში. აუქციონში მონაწილეობის ყველა მსურველმა უნდა წარადგინოს საბანკო გარანტია (უძრავი ნივთის საწყისი ფასის ერთი მეათედის ოდენობით), რომელიც უზრუნველყოფს მონაწილის მიერ თანხის სრულად დაფარვას აუქციონში გამარჯვების შემთხვევაში. აუქციონზე ქონების შემძენს ევალება გადასახდელი თანხა ერთი კვირის განმავლობაში შეიტანოს სპეციალისტის სადეპოზიტო ანგარიშზე. თუ სპეციალისტი აუქციონის პირობებით განსაზღვრულ ვადაში მის მიერ მითითებულ სადეპოზიტო ანგარიშზე არ მიიღებს აუქციონზე ქონების შემძენის მიერ გადასახდელ თანხას, გაიმართება ხელახალი აუქციონი. თუ პირველი აუქციონის დროს არ მოხდება შესაბამისი შემოთავაზება, სპეციალისტი 10 დღის ვადაში ნიშნავს მეორე აუქციონს. თუ უძრავი ნივთი არ გაიყიდება მეორე აუქცონზე, მესამე აუქციონი ისე უნდა იყოს ორგანიზებული, რომ უძრავი ნივთი გაიყიდოს. იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციის შედეგად მიღებული შემოსავლიდან მოთხოვნები უნდა დაიფაროს შემდეგი რიგითობით: ხარჯები. აქვე განვმარტავ, უძრავი ნივთი შეიძლება რამდენჯერმე დაიტვირთოს იპოთეკით. რიგითობას განსაზღვრავს იპოთეკით დატვირთვის დრო. თუ საქმე სასამართლომდე მივიდა და იპოთეკით დატვირთული ქონება გაიყიდა, მაშინ მნიშვნელობა ენიჭება რიგითობას და პირველ რიგში უნდა დაკმაყოფილდეს ის პირი, ვინც ეს ქონება პირველად დატვირთა იპოთეკით. საგარანტიო იპოთეკის შემთხვევაში იპოთეკარს ყოველთვის აქვს უფლება დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა, ჩვეულებრივი იპოთეკის შემთხვევაში კი იპოთეკარის უფლებები საჯარო რეესტრის მონაცემებზეა დამოკიდებული და აუცილებელია სწორად იყოს რეგისტრირებული იპოთეკა, რათა მან დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა. საგარანტიო იპოთეკისას საჯარო რეესტრში ზუსტად უნდა აღინიშნოს, რომ მოცემული იპოთეკა საგარანტიოა, წინააღმდეგ შემთხვევაში, იპოთეკა არ მიიჩნევა საგარანტიო იპოთეკად, თუმცა ეს უკანასკნელი იშვიათად გამოიყენება.
- წლების განმავლობაში მამა ამუშავებდა მიწას, რომ გარდაიცვალა, მიწა ოფიციალურად გაფორმებული არ იყო, ახლა მინდა მისი გაფორმება, მაგრამ მიწას ადევს სახელმწიფოს კოდი. რამდენად შესაძლებელია მისი ჩემს სახელზე გაფორმება?
- მიწის ნაკვეთი თუ სახელმწიფოს საკუთრებაშია, უნდა მიმართოთ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს. მათთან უნდა დააზუსტოთ და გამოითხოვოთ ყველა ინფორმაცია. მათი საკონტაქტო ნომერია 1420. შეგიძლიათ გაიაროთ სატელეფონო კონსულტაცია. მიწაზე საკუთრების უფლების აღიარების მოთხოვნა შეუძლია როგორც იმ ფიზიკურ პირს, რომელმაც თვითნებურად დაიკავა სახელმწიფო საკუთრების მიწის ნაკვეთი, ასევე მის მემკვიდრეს ან უფლებამონაცვლეს. ამ შემთხვევაში განცხადებას უნდა ერთვოდეს სავარაუდო მემკვიდრეობის ან უფლება მონაცვლეობის დამადასტურებელი შესაბამისი დოკუმენტები.
- გაუფორმებელ მიწაზე მაქვს სახლი აშენებული. როგორ გავიფორმო?
- მიწის რეგისტრაციისთვის აზომვითი ნახაზი და უფლების დამდგენი დოკუმენტი უნდა წარადგინოთ იუსტიციის სახლში. თუ უფლების დამდგენი დოკუმენტი არა გაქვთ, უნდა მოითხოვოთ გაფორმება როგორც თვითნებურად დაკავებული მიწის ნაკვეთის, მაგრამ ამ შემთხვევაში აუცილებელია ამ მიწას ფლობდეთ 2007 წლამდე. შენობა-ნაგებობაზე მშენებლობის ნებართვას ან ლეგალიზების აქტს გასცემს თბილისის მერია ან მუნიციპალიტეტი და უნდა მიმართოთ ტერიტორიის მიხედვით შესაბამის სამსახურს.