რატომ ამბობენ უარს კორპუსების ექსპლუატაციაში მიღებაზე
"საქსტატის" მონაცემების თანახმად, შარშან თბილისში 5 611 მშენებლობის ნებართვა გაიცა, საიდანაც საცხოვრებელზე (იგულისხმება როგორც კორპუსი, ისე კერძო ბინა) 4 456 ნებართვა მოდის. რაც შეეხება ექსპლუატაციაში მიღებას, 2023 წელს თბილისში ექსპლუატაციაში მიიღეს 1 052 შენობა (869 საცხოვრებელი). უკვე 2024 წლის I კვარტალში თბილისში გაიცა მშენებლობის 1 195 ნებართვა, საიდანაც უმეტესობა - 957 ნებართვა, საცხოვრებელ შენობაზე მოდის. ექსპლუატაციაში კი დედაქალაქში წლეულს I კვარტალში 328 შენობა (275 საცხოვრებელი) მიიღეს. როგორც "ბიზნესპრესნიუსს" თბილისის მერიაში განუცხადეს, 2023 წელს თბილისში 34 მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსი ექსპლუატაციაში არ მიიღეს.
ცნობისთვის: ექსპლუატაციაში მიღება ნიშნავს, რომ შენობა აშენებულია მერიის მიერ წინასწარ შეთანხმებული პროექტის შესაბამისად. ექსპლუატაციაში მიღებამდე შენობას აქვს "მშენებარეს" სტატუსი, რაც ჩანს საჯარო რეესტრის ამონაწერში. რა მნიშვნელობა აქვს შენობის ექსპლუატაციაში მიღებას, რა ვალდებულებები აქვს კომპანიას და რა უნდა გაითვალისწინონ ბინის ყიდვისას მოქალაქეებმა, ამ საკითხებზე ვესაუბრეთ იურისტ მარიამ ქადაგიშვილს, რომელიც წლებია მშენებლობების სამართლებრივ საკითხებსა და ამ მხრივ მოქალაქეთა უფლებების დაცვაზე მუშაობს.
- კანონი პირდაპირ არ განსაზღვრავს სამშენებლო კომპანიების ვალდებულებას, ჩააბარონ ექსპლუატაციაში ან განაცხადი შეიტანონ ექსპლუატაციაში მიღების თაობაზე, მით უმეტეს, რომ 2009 წელს კანონში ცვლილების შემდეგ აღარ ჰქონდათ აკრძალვა, მოქალაქეებს დაუსრულებელ ან ექსპლუატაციაში მიუღებელ შენობებში ეცხოვრათ. ამის გამო თავს არ იწუხებდნენ "ზედმეტი" ბიუროკრატიული პროცესების გასავლელად, იმიტომ, რომ შესაძლოა დარღვევა ჰქონოდათ, ან მშენებლობის პროცესში ცვლილება შეეტანათ, ან ამ პერიოდში რაღაც ისეთი ვითარება გამოვლენილიყო, რის გამოც უკვე შეთანხმებულ პროექტს, რაზეც სამშენებლო ნებართვა გაიცა, ვერ აბარებდნენ. ამიტომ ელოდებოდნენ ამნისტიას და ამნისტიის შემდეგ უკვე მარტივად იღებდნენ ამ შენობებს ექსპლუატაციაში. ყოველივე ამას დრო სჭირდებოდა და მეორეც - ხელშეკრულებები ისე ჰქონდათ შედგენილი, ფაქტობრივად, თითქმის არც ერთ მათგანში კომპანიებს არ ჰქონდათ ექსპლუატაციაში მიღების ვალდებულება გაწერილი - მაგალითად, ჩვენ დავასრულებთ მშენებლობას ამა და ამ პერიოდისთვის და შენობას ჩავაბარებთ, მიღებული იქნება ექსპლუატაციაში. თუ რატომ არ იყო შენობა მიღებული ექსპლუატაციაში, ამას არც მოქალაქეები აკონტროლებდნენ. რატომღაც ამას დიდი მნიშვნელობა არ ენიჭებოდა...
- ამნისტია ახსენეთ და მშენებლობებთან დაკავშირებით ეს რას ითვალისწინებს?
- მერიის შესაბამისი უწყებები პერიოდულად ამნისტიას გამოსცემენ ხოლმე განსაზღვრულ პერიოდებში აშენებული შენობებისთვის, ვთქვათ, 2015 წლამდე, 2017 წლამდე, 2020 წლამდე, რათა ექსპლუატაციაში გამარტივებული წესით მიიღონ. მაგალითად, თუკი ფაქტობრივად დასრულებული მშენებლობა უკვე აღარ შეესაბამება სამშენებლო პროექტს, რომელიც წინასწარ შეთანხმებული იყო და რა პირობებითაც ნებართვა გასცეს, ამნისტიის გამოცხადების შემთხვევაში მაინც იღებდნენ ექსპლუატაციაში - ფაქტობრივად, იმ ფორმით, როგორითაც იყო. არც პროექტის ცვლილებებისთვის აჯარიმებდნენ ვინმეს.
- ახლა როგორ ხდება ექსპლუატაციაში მიღება? რატომ არის ამდენი კორპუსი ექსპლუატაციაში მიღების გარეშე დარჩენილი?
- ექსპლუატაციაში მიღების წესის გამარტივებამ, ასე ვთქვათ, არ გაამართლა. ანუ გამარტივებულმა მიდგომამ, აკრძალვის გაუქმებამ, რომ შენობის დასრულებასა და ექსპლუატაციაში მიღებამდე შენობებში შესახლება არ შეიძლებოდა. იყო ბევრი ინციდენტი, სიცოცხლისთვის საფრთხის შემქმნელი სხვა სახის დაზიანებები. ასეთი შემთხვევების სიმრავლეს ის მოჰყვა, რომ დღის წესრიგში დადგა კანონის გამკაცრება და ისეთი ზომების მიღება, რომ სამშენებლო კომპანიები უკვე ვალდებული გახდნენ ეზრუნათ, სათანადო ორგანოებს შენობა ექსპლუატაციაში მიეღოთ.
საქმე ის არის, რომ სამშენებლო კომპანიებს პირდაპირ ახლაც არ ავალდებულებენ, თუმცა აკრძალვა, რომელიც დააწესა "სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსმა" (139’ მუხლი), ითვალისწინებს, რომ დაუშვებელია ექსპლუატაციაში მიუღებელ შენობაში მობინადრეთა შესახლება, გაზმომარაგების ან ელექტროენერგიის შეყვანა საყოფაცხოვრებო მიზნებისთვის. ეს უკვე ქმნის ბარიერს - რაკი სახელმწიფო უკრძალავს დაუსრულებელ შენობაში მობინადრეთა შესახლებას, კომპანიაც იძულებული ხდება, დროულად დაასრულოს მშენებლობა, დროულად შეიტანოს მოთხოვნა ექსპლუატაციაში მიღების შესახებ, დროულად ჩააბაროს მყიდველებს პროექტები და შესახლებაც განახორციელოს ყველა მოთხოვნის დაცვით.
თუმცა ვადებზე უნდა ითქვას, რომ ეს არ ეხება ძველ ნებართვებს და ვრცელდება მხოლოდ 2022 წლის 1-ლი იანვრის შემდეგ გაცემულ ნებართვებზე. მანამდე გაცემულ ნებართვებსა და ამ ნებართვებით დაწყებულ მშენებლობებზე ძველი კოდექსი მოქმედებს.
- ანუ ახლა ძველი ნებართვით რაც შენდება, შესაძლებელია შესახლება ექსპლუატაციაში მიღებამდე?
- ასეა. ვთქვათ, შეცვლილია სართულების რაოდენობა ან კოლონებია გადაადგილებული და ა.შ. შესაძლებელია ეს არ იყოს არსებითად მნიშვნელოვანი იმ მომენტისთვის, რომ ასეთ შენობაში ადამიანის ცხოვრება შეუძლებლად მიიჩნეოდეს. თუმცა მაინც მნიშვნელოვანია, რომ სახელმწიფომ ჩაიბაროს მშენებლობა, რათა პროექტთან შესაბამისობაზე გასცეს თანხმობა.
ხაზგასმით მინდა იმის გამიჯვნა, რომ ექსპლუატაციაში მიღების ვალდებულება, როგორც ვთქვით, ეხება მხოლოდ 2022 წლის 1-ლი იანვრის შემდეგ გაცემულ ნებართვებს - ეს უნდა გაითვალისწინონ იმ მოქალაქეებმა, რომლებიც ბინის შეძენას გადაწყვეტენ. სამწუხაროდ, ამას დიდი ყურადღება არ ექცევა, უფრო სხვა საკითხები აინტერესებთ და არა ექსპლუატაციაში მიღება.
- რა პრობლემების წინაშე შეიძლება დადგნენ ასეთ შემთხვევაში?
- ჯერჯერობით არსებითი პრობლემები არ შეჰქმნიათ, რადგან არც გადაფორმების აკრძალვა ჰქონდათ, არც ვთქვათ, გაზისა და დენის შეყვანის და რეესტრშიც ჩვეულებრივად შეიძლებოდა მშენებარე ბინების გადაფორმება. ტექნიკური თვალსაზრისით შეიცვალა ის პრაქტიკა, რომ პირველადი რეგისტრაცია უნდა მოხდეს უშუალოდ მშენებელ კომპანიაზე და უკვე ამის შემდეგ ხდება სხვაზე გადაფორმება საკუთრების უფლებით; მაგრამ არანაირი შემზღუდველი ბარიერი არ არსებობდა, რომ მშენებარე კორპუსებში ცხოვრებისგან თავი შეეკავებინათ. როგორც კი მივიდოდა კორპუსი იმ მდგომარეობამდე, რომ შეეძლოთ ფეხი შეედგათ, მაშინვე იწყებდნენ სარემონტო სამუშაოებს და წლების განმავლობაში ელოდებოდნენ ამნისტიის გამოცემას. ზოგჯერ უკვე შესახლებული მობინადრეები, მოსახლეობის ამხანაგობები აგვარებდნენ ექსპლუატაციაში მიღების საკითხს და ეს სამშენებლო კომპანიას აღარ ეხებოდა.
- რაც ახალი რეგულაცია ამოქმედდა, მოქალაქეებისთვის რა იცვლება?
- ვერ ვიტყვი, რომ ამ ახალი რეალობის გამო მოქალაქეები პრობლემის წინაშე აღმოჩნდებიან. ყოველ შემთხვევაში, მათი უფლებები, როგორც მომხმარებლების, დაცულია - ჯერ დაელოდებიან, როდის მიიღებს და ჩაიბარებს სახელმწიფო პროექტს და მეტ-ნაკლებად შემოწმებული იქნება უსაფრთხოება. ოღონდ ვეღარ მოახერხებენ მშენებლობის დასრულებამდე დიდი ხნის განმავლობაში იქ ცხოვრებას. ჩვენ ვიცით, როგორი ნელი ტემპით მიმდინარეობს ხოლმე მშენებლობები და ექსპლუატაციაში მიღება დამატებითი საკითხი იქნება ვადის გახანგრძლივების თვალსაზრისით. მოქალაქე იყიდის მშენებარე ბინას და შეიძლება რამდენიმე წელიწადს ელოდოს შესახლებას, ბინის გარემონტებას და ა.შ. მოკლედ, ეს შეიძლება იყოს პრობლემური, თუმცა თუ ყოველივეს წინასწარ გაითვალისწინებენ - ხელშეკრულებით მოაწესრიგებენ, რომ უნდა ჩაიბარონ დასრულებული ბინა, ასევე, ექსპლუატაციაში მიღების ვადებს, ბევრ პრობლემასა და უსიამოვნებას აიშორებენ თავიდან. ჯერ ერთი, ბინის მყიდველებს მოთხოვნის უფლება გაუჩნდებათ - რატომ არ დასრულდა მშენებლობა შეთანხმებულ ვადაში და ასევე, რატომ არ მიიღეს ექსპლუატაციაში. ეს შეიძლება გახდეს ხელშეკრულების გაუქმებისა და გადახდილი თანხის მოთხოვნის საფუძველიც; სამშენებლო კომპანიას შეიძლება პირგასამტეხლო დაეკისროს და ა.შ. თუ ყველაფერი სწორად დაიგეგმება და სამშენებლო კომპანიებიც ამ პასუხისმგებლობას აიღებენ ახალი კანონმდებლობის შესაბამისად, სწორად გათვლიან მშენებლობის ეტაპებს, არა მგონია, რამე პრობლემა შეიქმნას.
- ექსპლუატაციაში მიღება-არმიღების საკითხი თუ არის კავშირში ე.წ. სამშენებლო პირამიდებთან?
- სამშენებლო პირამიდა უფრო მეტად არასწორი დაგეგმვის შედეგია. კომპანია ყიდის აუშენებელ ფართობს, მერე მის დასასრულებლად კიდევ იღებს თანხას და ბოლოს, აღებულ ვალდებულებებს ფართობი აღარ ჰყოფნის. მაგრამ ეს პირდაპირ არ არის კავშირში ექსპლუატაციაში მიღება-არმიღებასთან, რადგან კოდექსი განსაზღვრავს, რომ თავდაპირველად რეგისტრაცია ხდება კომპანიაზე და მერე ყიდის ის ამ ფართობებს. ამიტომ მყიდველზეა დამოკიდებული, რომ გადაამოწმოს, არ იყიდოს უკვე გაყიდული ფართობი. მეორე მხრივ, რა თქმა უნდა, არის რისკი, რომ თუკი ყიდულობ ფართობს, რომლის მშენებლობაც არ დაწყებულა, არის რისკი, რომ პირამიდაში მოხვდე. ამიტომ აქაც გადამწყვეტია კომპანიასთან ხელშეკრულების პირობები, სადაც ეს საკითხები მკაფიოდ უნდა იყოს გაწერილი. გარდა ამისა, ე.წ. პირამიდებთან დაკავშირებით პრობლემურია ისიც, რომ როდესაც პირი მშენებარე კომპანიაში აფორმებს შიდა განვადებას ასაშენებელ კორპუსზე, მაგრამ ეს არსად არ არის რეგისტრირებული და მინიმუმ შესაძლოა პრობლემური გახდეს საცხოვრებელი ფართობის განაწილების საკითხი. ყველაზე ცუდი კი ასეთ შემთხვევაში ის არის, რომ სასამართლომ გადაწყვეტილებაც რომ მიიღოს, დგება აღსრულების პრობლემა, რადგან კომპანია გაკოტრებულია და დაზარალებული მოქალაქე საკუთარ თანხას ვეღარ იბრუნებს.
- რას უნდა მიაქციონ მოქალაქეებმა ყურადღება, როდესაც ხელშეკრულებას აფორმებენ სამშენებლო კომპანიასთან? ან თუნდაც როდესაც ახალ კორპუსში ყიდულობენ ბინას?
- მე ზემოხსენებული მუხლის ამოქმედებამდეც ვაფრთხილებდი ჩემს კლიენტებს ან იმ პირებს, ვინც მომმართავდა, რომ მხოლოდ მშენებლობის დასრულებას ნუ დაელოდებოდნენ. ანუ ხელშეკრულებაში მხოლოდ იმას ნუ შეხედავდნენ, როდის ჩაბარდებოდა ბინა. ბინის ჩაბარება, გასაღების გადმოცემა არ ნიშნავს, რომ შენობა ექსპლუატაციაში იქნება მიღებული, რადგან შეიძლება წამოიჭრას მთელი რიგი საკითხებისა, რომელთა მოგვარებაშიც ეს ხელშეკრულება ვერ დაგვეხმარება. აუცილებლად უნდა მივაქციოთ ყურადღება მშენებლობის დასრულების ვადას, თუ რა ვადაა განსაზღვრული, რადგან ხშირად ამ ვადის მიღმა სამშენებლო კომპანიებს აქვთ დანაწესები, რომ შეიძლება ეს ვადა გაგრძელდეს, ვთქვათ, კიდევ ექვსი თვით, კიდევ ორი წლით და ა.შ. ამაზე მერე ვეღარ შეედავები, რადგან წინასწარ გაცხადებინებენ ამაზე თანხმობას. ანუ დასრულების ვადასთან ერთად აუცილებლად საჭირო იქნება, რომ გაითვალისწინონ ექსპლუატაციაში მიღების საკითხი - დასრულების შემდეგ რა ვადა აქვს სამშენებლო კომპანიას, რომ მიმართოს ექსპლუატაციაში ჩასაბარებლად და რა ვადაში უნდა ჩაბარდეს შენობა ექსპლუატაციაში. სულ მცირე, ექსპლუატაციაში მიღებისთვის მიმართვის ვადა მაინც უნდა განსაზღვრონ, რომ განცხადება ნამდვილად შეტანილია და დოკუმენტაცია მოწესრიგებულია. ეს მნიშვნელოვანია, სულ მცირე, ორი საკითხის გამო: პირველი - ხელშეკრულების დარღვევის შემთხვევაში ჯარიმის, პირგასამტეხლოს, ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის დოკუმენტური და დროული საფუძველი ექნებათ. სხვა თუ არაფერი, შესაძლოა ადამიანი ქირით ცხოვრობდეს და დროის გახანგრძლივება მისთვის დამატებით ხარჯს ნიშნავდეს. ხოლო თუ ვადა არ არის კონკრეტულად გაწერილი, იდენტიფიცირებაც ვერ მოხდება, თუ საიდან უნდა მოხდეს ზიანის ანაზღაურების გამოთვლა.
მეორე და მნიშვნელოვანი საკითხი - როგორც კანონში გვიწერია, თუ ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ აღმოჩნდება ისეთი პრობლემები, რაც ექსპლუატაციაში მიღებას დააბრკოლებდა, მაშინ უნდა დაიწეროს დასკვნა, ეს რამ განაპირობა და ვისი პასუხისმგებლობის საკითხი უნდა დადგეს. ეს კი მოქალაქეებს მისცემს საშუალებას, ვინმეს მიმართონ ამ საკითხის მოსაგვარებლად ან ზიანის ასანაზღაურებლად. ამიტომ ამ კომპეტენციების განსაზღვრისთვისაც აუცილებელია ხელშეკრულებაში განსაზღვრული იყოს ექსპლუატაციაში მიღების ვადა და მოქალაქეებმა ფართობის შეძენისას ეს საკითხი გაითვალისწინონ.
აღარაფერს ვამბობ იმაზე, რომ უპირველესად უნდა გადამოწმდეს სამშენებლო კომპანიის რეპუტაცია, რამდენად სანდოა და რა გამოცდილება აქვს ასეთი პრობლემების მოგვარებაში. ძალიან მნიშვნელოვანია ისიც, რომ მომხმარებლები ამოწმებდნენ სამშენებლო მასალებს, რითაც კორპუსი შენდება. მათ ამის უფლება აქვთ და რატომღაც არც ამ საკითხს აქცევენ ყურადღებას, რაც შემდეგ დამატებით პრობლემებს აჩენს.
რუსა მაჩაიძე