ბინის გაყიდვისას პრობლემები რომ არ შეგექმნათ
შეკითხვებს პასუხობს ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი ნუგბარა როსტიაშვილი:
1985 წელს თვითნებურად დავიკავე 600 კვმ მიწის ნაკვეთი და 1987 წელს გავაშენე კაპიტალურად, ახლაც ჩანს საძირკვლები. როგორ დავიმტკიცო ეს მიწის ნაკვეთი?
- უნდა მიმართოთ იუსტიციის სახლში საჯარო რეესტრს, წარადგინოთ თვითნებურად დაკავებული ფართობის აზომვითი ნახაზი და განუმარტოთ ოპერატორს, რომ ითხოვთ საკუთრების რეგისტრაციას. საჯარო რეესტრი საქმეს გადაუგზავნის აღიარებით კომისიას, რომელიც დაუკავშირდება დაინტერესებულ პირს და დაათვალიერებს მიწის ნაკვეთს. კომისიამ უნდა შეადგინოს ოქმი, რომელსაც ხელი უნდა მოაწეროს ორმა მომიჯნავე ან ნებისმიერმა სამმა მეზობელმა. შემდეგ იმსჯელებს კომისია ქონების საკუთრებაში რეგისტრაციის შესახებ.
მე და ჩემს დას გვაქვს საზიარო ქონება და ვერ ვთანხმდებით. როგორც მითხრეს, არსებობს შესაძლებლობა სასამართლოს მივმართო და ამ გზით მოხდეს საზიარო ქონების გაუქმება. რამდენად რეალურია, რომ სასამართლომ ეს მოთხოვნა დააკმაყოფილოს?
- იმ შემთხვევაში, როდესაც მხარეები ვერ თანხმდებიან საზიარო უფლების გაუქმებაზე და ქონების მახასიათებლებიც არ იძლევა შესაძლებლობას ქონება გაიყოს ნატურით, მაგალითად, გაიტიხროს ან გაუკეთდეს ორი დამოუკიდებელი შესასვლელი, ერთ-ერთ მესაკუთრეს უფლება აქვს მოითხოვოს საზიარო უფლების გაუქმება, ამისათვის დაგჭირდებათ ექსპერტიზის დასკვნა, რომ ქონების გაყოფა სხვანაირად (ნატურით) შეუძლებელია. ამდენად სრულიად შესაძლებელია საზიარო უფლების გაუქმება და აღნიშნული ქონების რეალიზაცია.
ვცხოვრობ სოფელში, ვარ ასაკოვანი. შემიძლია თუ არა 3 წლის ბავშვზე გავაფორმო ჩუქებით ეს ქონება? არც ერთი შვილი არ არის ჩემთან ჩაწერილი და ვინმეს აქვს თუ არა უფლება მოსთხოვოს მას ამ ქონებიდან წილი?
- თქვენ შეგიძლიათ შვილიშვილზე გადააფორმოთ თქვენს სახელზე არსებული ქონება, ბავშვის ასაკს არა აქვს მნიშვნელობა. მშობლები მის სრულწლოვანებამდე ამ ქონებას ვერ გაასხვისებენ, ამისათვის დასჭირდებათ სასამართლოს თანხმობა. თუკი სახლი მხოლოდ თქვენს სახელზეა, არავის ექნება წილის მოთხოვნის უფლება.
ბინის გაყიდვისას მოულოდნელი უსიამოვნება წარმოიქმნა: რამდენიმე თვის წინ დავასრულეთ კრედიტი, რომელიც აღებული გვქონდა ბინის გარანტიით, ოღონდ ოფიციალურად გაფორმებული იყო ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით. ამ კრედიტის მოცულობა გაცილებით ნაკლები იყო ბინის საბაზრო ღირებულებაზე. ახლა ბინის გაყიდვა დაგვჭირდა და აღმოჩნდა, რომ თუ ორ წელიწადზე ნაკლები დროა გასული ბინის ყიდვიდან, ღირებულებათა სხვაობიდან შემოსავლის პროცენტია გადასახდელი. ცხადია, ბინას საბაზრო ფასით ვყიდი და სხვაობაც დიდია, თანაც იუსტიციის სახლში გვითხრეს, რომ ამ სხვაობიდან 20%-ია გადასახდელი, საგადასახადო სამსახურში კი მეუბნებიან 5%-ს. გაურკვევლობაა გადახდის ვადასთან დაკავშირებითაც - ზოგი გვეუბნება, რომ თანხა გადასახდელია ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე, ზოგიც ამბობს, რომ წლის ბოლოსთვის. მაინც რამდენია გადასახდელი ზუსტად, რა ვადაში და თუ არსებობს გზა, რომ ამ ტყუილუბრალოდ შექმნილ ვალდებულებას თავი ავარიდოთ?
- თუ უძრავ ქონებას ყიდულობს პირი და ამ ქონებას 2 წლის გასვლამდე ყიდის, ცხადია, იბეგრება მოგება, რა თანხაც მოიგო იმ თანხის 5 პროცენტით. ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით არ არის სასესხო კერძო სამართლებრივი ურთიერთობა, ის სამართლის მიზნებისთვის აღიქმება ნასყიდობად, ამიტომ გასხვისების შემდეგ მიღებული ნამატი თანხა დაიბეგრება 5 პროცენტით.
მყავს 90 წელს მიღწეული მამა, რომელსაც დემენცია აქვს. მას ჰყავს შვილობილი, რომელმაც თაღლითურად გადაიფორმა მისი უძრავი ქონება და გაყიდა, დატოვა ქუჩაში. მე შევძელი და მხოლოდ სახლი, გაყიდული ქონების ნაწილი გამოვისყიდე. ახლა, როცა ნახა მისმა შვილობილმა, რომ მამას აზროვნება აღარ აქვს, მასზე ახდენს ფსიქოლოგიურ ზეწოლას. მემუქრება და ცდილობს ჩემს მამაპაპისეულ სახლში შემოჭრას, რომელშიც ფული გადავიხადე. როგორ შემიძლია თავის დაცვა?
- თუკი აღნიშნული სახლი წარმოადგენს თქვენს საკუთრებას, მას არანაირი უფლება არა აქვს სახლში შემოგეჭრათ, ასეთ შემთხვევაში შეგიძლიათ მიმართოთ პოლიციას და გამოაწერინოთ შემაკავებელი ორდერი, როგორც მისი, ასევე მამათქვენის სახელზეც. რაც შეეხება მამის ქონების გადაფორმებას, თუ აღნიშნულ პერიოდში მამა ავადმყოფობდა, შეგიძლიათ მოითხოვოთ აღნიშნული ხელშეკრულების ბათილობა, ვინაიდან მამა იმ მომენტისთვის ვერ აზროვნებდა, შესაბამისად, ვერ იაზრებდა მისი ქმედების შედეგებს.
რა გავითვალისწინო ბინის შეძენისას?
- ბინის შეძენისას განაახლეთ ბინის ამონაწერი, რათა დარწმუნდეთ, რომ არ არის რაიმე ვალდებულებით დატვირთული. ასევე დარწმუნდით, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულებას დებთ მეპატრონესთან.