ფრთხილად, თქვენს ბინაში თაღლითი მდგმურია! - რა უნდა ვიცოდეთ, რომ კოშმარი თავიდან ავიცილოთ
საქართველოში უძრავი ქონების გაქირავება ძალზე პრობლემურია, მეპატრონეები ხშირად მწარე რეალობას ეჩეხებიან. როგორც წესი, გამქირავებელი მაკლერს ერთი თვის ბინის ქირას უხდის და ფორმდება კონტრაქტი. ბინის მფლობელს ჰგონია, ხელშეკრულება სამართლებრივად გამართულია, მაგრამ შემდეგ, როცა დამქირავებელი კონტრაქტს არღვევს, აღმოჩნდება, რომ ხელშეკრულება ვერ იცავს. თაღლითი მდგმურებისგან მიყენებული ზარალი კი იმდენად დიდია, სასოწარკვეთილი გამქირავებელი იწყებს ბრძოლას, მაგრამ მალევე ხვდება, რომ ეს აზრს კარგავს...
სახელმწიფომ ამ პრობლემის გადაჭრის იოლი გზა ვერ გამონახა, კანონის ხარვეზის გამო კი მასობრივად სარგებლობენ თაღლითი მდგმურები. ხშირად ბინის მეპატრონეებს მდგმურები კარსაც არ უღებენ, ბინიდან მათ რომ ვერ ასახლებენ, იძახებენ პოლიციას, სააღსრულებო ბიუროში დარბიან, მაგრამ მეპატრონეს ყველა სასამართლოში გზავნის, იქ, სადაც შეიძლება წლობით გაიწელოს პროცესი. თუ მეპატრონემ მოახერხა მდგმურის ბინიდან გაყვანა, მაინც დაზარალებული რჩება, რადგან ვერ იღებს რამდენიმე თვის ბინის ქირას, დაზიანებული ქონების კომპენსაციას და ა.შ. თუ სამართლებრივ ბრძოლას გააგრძელებს, ამ ზარალს დაემატება სასამართლოში ადვოკატის ხარჯები, სახელმწიფო ბაჟი, რომელიც საკმაოდ სოლიდურია. თუ გაქვს ბრძოლის ძალა და სასამართლოს გზით წახვალ, ამ შემთხვევაში კანონი ზიანის ანაზღაურებას ითვალისწინებს, მაგრამ იქაც უნდა ამტკიცო, რომ ზიანი მოგადგა. თუ ეს შეძელი, სასამართლო მდგმურს დააკისრებს ზარალის ანაზღაურებას, მაგრამ თუ დამქირავებელს ქონება არ გააჩნია, თანხის ამოღება მისგან მაინც ვერ ხერხდება...
ჩვენი რესპონდენტი ნათია სწორედ თაღლითი მდგმურის მსხვერპლი აღმოჩნდა.
"ჩემი კეთილმოწყობილი ბინა პირველად გავაქირავე. მაკლერმა ლიბანელი მამაკაცი და ქალი მომიყვანა, მითხრა, რომ ერთი წლით სურდათ ბინის დაქირავება. როგორც ვიცი, კაცს აქ ბიზნესი აქვს და არაბულ ქვეყნებში გზავნის გარკვეულ პროდუქციას. დამქირავებელმა გადაიხადა პირველი და ბოლო თვის ქირა და ბოლო თვის ფული მაკლერმა წაიღო. გავაფორმეთ ერთწლიანი ხელშეკრულება, სადაც მითითებულია, რომ კონტრაქტის ვადაზე ადრე შეწყვეტის შემთხვევაში დამქირავებელი ვალდებულია გადაიხადოს მიმდინარე თვის თანხა და შემდეგ დატოვოს ბინა. ჩემი მდგმური ისედაც ყოველთვიურად მიგვიანებდა ქირის გადახდას, მუდმივად წუწუნებდა, რომ უცხოური კომპანია უგვიანებდა თანხის ჩარიცხვას, მე-7 თვეს კი გამომიცხადა, რომ მისი ბარათი დაიბლოკა და ვეღარ გადაიხდის, თუმცა არც ბინიდან გავიდოდა კიდევ ერთი თვე, რადგან ბოლო თვის საფასური უკვე დაფარული ჰქონდა (გულისხმობდა მე-12 თვის თანხას, რომელიც მაკლერმა წაიღო). ამის შემდეგ ჩემს ზარებსა და მესიჯებს აღარ პასუხობდა, იმალებოდა, კარს არ მიღებდა, წარმოიდგინეთ, ჩემს საკუთარ ბინაში არ მიშვებდა... ბოლოს იქამდე მივედით, რომ პოლიციის გამოძახება დამჭირდა. თუმცა პოლიციელებმა მითხრეს, რომ ვერაფერს იზამდნენ, რადგან მათ მდგმურის ბინიდან გაყვანის უფლება არ ჰქონდათ და დავას მხოლოდ სასამართლო გადაწყვეტდა...
კანონში არსებული ხარვეზები კარგად იციან ადვოკატებმაც და უცხოელ მდგმურებს ასწავლიან ამ ხრიკებს. ჩემს შემთხვევაშიც, როცა მისი ბიზნესკომპანიის ადვოკატს ვუხსნიდი, რომ მას ჰქონდა ვალდებულება შესასრულებელი, მშვიდად მითითებდა სასამართლოსკენ. არადა, კარგად იცის, რამდენი ხანი შეიძლება დასჭირდეს სასამართლოში დავას... კონტრაქტში ეწერა, რომ ბინიდან გასვლის დროს მას უნდა ჩაებარებინა ჩემთვის ის ნივთები, რომლებიც ბინაში დახვდა, მაგრამ ესეც არ გააკეთა. დიდი ბრძოლის შემდეგ ისე გაიპარა სახლიდან, გასაღებიც კი არ მომცა...
ბინაში საშინელი ანტისანიტარია დამხვდა, დაზიანებული ავეჯი და ნივთები, ბევრი ნივთი ვერც ვიპოვე... მიყენებულ ფინანსურ ზარალთან ერთად ძალიან შეურაცხყოფილი ვარ, რადგან მე, საქართველოს მოქალაქეს, ჩემს ქვეყანაში არ მიცავს კანონი! უამრავი ადამიანია ჩემსავით დაზარალებული, თაღლითი მდგმურები კი მშვიდად აგრძელებენ ხალხის მოტყუებას. ბოლოს და ბოლოს, რაღაც ხომ უნდა იღონოს სახელმწიფომ, რომ მეპატრონის უფლებები დაცული იყოს?!"
ნუგბარა როსტიაშვილი, ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი:
- კანონით დიდად დაცულები არა ვართ. თუ დამქირავებელმა დაარღვია პირობები, აღარ გადაგვიხადა ქირა, ბინიდან მისი გამოსახლების შესაძლებლობას მოკლებული ვართ. ადრე ამას აკეთებდა აღსრულების პოლიცია, რომელსაც ისინი გაჰყავდა სახლიდან, ან პოლიციის მეშვეობით აძევებდი, თუმცა ახლა სასამართლოსთვის მიმართვაა საჭირო. თავი რომ დავიცვათ, აუცილებელია დავდოთ ხელშეკრულება იმ პირობებით, რა პირობებიც ჩვენთვის მისაღებია, თუნდაც სადეპოზიტო თანხა დავადებინოთ დამქირავებელს. უდიდესი პრობლემაა, როცა მდგმური ქირას არ იხდის და მეპატრონეს უჭირს მისი გამოსახლება. იძულებულია მიმართოს სასამართლოს, რადგან პოლიციაში ეუბნებიან, ჩვენ არა ვართ უფლებამოსილები, ეს სამოქალაქო დავაა და მიმართეთ სასამართლოსო. როცა სასამართლოს მივმართავთ, უნდა მოვითხოვოთ ჩვენი ბინის გამოთავისუფლება, თუმცა ამას ერთი-ორი წელი მაინც სჭირდება, გამოსახლებაზე რიგმა რომ მოგიწიოს. მართალია, როდესაც მოვითხოვთ მდგმურის გამოსახლებას, შეგვიძლია მოვითხოვოთ მიუღებელი შემოსავალიც, თუმცა შეიძლება თანხის ამოღება ვერც მოხერხდეს. ბინას, ძირითადად, ქირაობს ისეთი პირი, ვისაც უძრავი ქონება არ გააჩნია, შესაბამისად, თანხის ამოღება გართულებულია. პირობითად მას შეიძლება დაეკისროს ორი-სამი წლის გადასახდელი ქირა, თუმცა სააღსრულებო ფურცელს რომ შეიტან აღსრულებაში, შეიძლება ფულის ამოღება მაინც ვერ მოხერხდეს, იმიტომ, რომ მდგმურს სარეალიზაციო ქონება არა აქვს. ანგარიშები კი დაუყადაღდება, მაგრამ თუ Uარ ერიცხება თანხა, ფულს ვერ ამოიღებ. ამასობაში, 10 წლის მერე, სააღსრულებო ფურცელს ვადა გასდის და გადაწყვეტილება აღუსრულებელი რჩება.
- როცა იდება ხელშეკრულება გამქირავებელსა და დამქირავებელს შორის, რას უნდა მიაქციოს ყურადღება გამქირავებელმა?
- კარგი იქნება, თუკი გამქირავებელი გააკეთებს მიღება-ჩაბარების აქტს, აღწერს სახლში არსებულ ქონებას, მიუთითებს ტექნიკის ფირმას, მოდელს, დაასურათებს, გააკეთებს ჩამონათვალს. ხშირად ისეთ ნივთებს აზიანებენ ბინაში, რომელთა ღირებულება იმდენად დიდია, ქირის თანხა არაფრად ღირს. არის შემთხვევები, როდესაც პატრონს წაღებული ხვდება ტექნიკა, თუმცა დამტკიცება, რომ ვიღაცამ გაგქურდა, ძალიან რთულია. შეიძლება პოლიციაში შეიტანო განცხადება, მაგრამ ასეთი საქმეები, ფაქტობრივად, გამოუძიებელი რჩება. ამიტომაც კარგი იქნება, თუ ხელშეკრულებას დანართის სახით ქონების აღწერაც ექნება. ხელშეკრულებაში ასევე უნდა მივუთითოთ, ვინ გადაიხდის კომუნალურებს...
ხშირად აინტერესებთ ბინის მეპატრონეებს, თუ არის შესაძლებელი, რომ შევიდნენ თვითნებურად ბინაში, რომელიც გაქირავებული აქვთ. მაგალითად, მეპატრონემ იცის, გამქირავებელი სადღაც არის წასული და ამ მომენტში შეცვალოს ბინის გასაღები. ეს შესაძლებელია, იქიდან გამომდინარე, რომ შენი კუთვნილი ბინაა, თუმცა კი ხარ მესაკუთრე, მაგრამ ვინაიდან ბინა დროებით მდგმურის მფლობელობაშია, მაინც შეჭრა გამოგდის. გასათვალისწინებელია ის ფაქტიც, როცა დამქირავებელი დაბრუნდება ბინაში, თუ განაცხადა, მე ბინაში თანხა მქონდა და დაიკარგაო, შეიძლება აქეთ შეგიქმნათ პრობლემა. თუკი ვინმე რაღაც მსგავსს გადაწყვეტს, რასაც მე არ ვურჩევდი, ჯობია, მოწმეების თანდასწრებით ვიდეოჩანაწერები გააკეთოს.
ერთი შემთხვევა მქონდა, როდესაც ტელევიზორი, მიკროტალღური ღუმელი და სარეცხი მანქანა წაიღო მდგმურმა, სამი თვის ქირაც გადაუხდელი ჰქონდა, მაგრამ რომ გვედავა, მეპატრონეს არ ჰქონდა იმ ნივთების პასპორტი. თუკი არა გაქვს მტკიცებულება, რომ სახლში ნამდვილად გქონდა ნივთები, მოპარვაზე კი დაიწყება გამოძიება, მაგრამ ასეთი საქმეები არ მიდის ბოლომდე. ამიტომ ყველას ვურჩევ, შეადგინონ მიღება-ჩაბარების ოქმი და აღწერონ, რა მდგომარეობაში და რა ნივთებს უტოვებენ მდგმურს.
- აგენტმა მოიყვანა დამქირავებელი, დაიდო ხელშეკრულება, აღწერეს ნივთებიც და შედგა აქტი, მაგრამ როცა მდგმურმა ბინა დატოვა, ნივთების ნაწილი აღარ აღმოჩნდა ბინაში. ის არც შეხვდა მეპატრონეს, დაარღვია მოლაპარაკების პირობა, გასაღები წაიღო... ამ შემთხვევაშიც სასამართლოს უნდა მიმართოს დაზარალებულმა მეპატრონემ?
- დიახ, სხვა ბერკეტი არა აქვს. ყველას ვურჩევ, ხელშეკრულებაში მითითებული იყოს მისი დარღვევის პირობებიც. მაგალითად, როდესაც ვდებ ერთი წლით ხელშეკრულებას, მდგმური კი გავიდა სამ თვეში, ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს, თუ პირობას დაარღვევს, პირგასამტეხლოდ დაეკისრება ერთი თვის თანხა. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს მითითებული, მდგმურმა რომელ რიცხვში უნდა გადაიხადოს ქირა, საერთოდ, ყველა დეტალი, რომ მერე სადავო არაფერი იყოს.
არის ასეთი ფაქტებიც: მაგალითად, მდგმური ბინაში აკეთებს რემონტს ისე, რომ დამქირავებელს არც ეკითხება, მერე კი პრეტენზია უჩნდება, შენს სახლში რემონტი გავაკეთეო. რემონტი შეთანხმების საგანია, თუ დამქირავებელი თავისი სურვილისამებრ გააკეთებს, მაშინ ის დარჩება მეპატრონეს ყველანაირი ანაზღაურების გარეშე...
ხშირად არის ფაქტები, როცა მეზობელს აყენებენ ზიანს - მდგმურმა წყალი ჩაუშვა და ხშირად მეპატრონეს უწევს ზარალის ანაზღაურება. ამიტომ ხელშეკრულებაში მესამე პირისთვის მიყენებულ ზიანზეც უნდა იყოს მითითებული. თუმცა აქაც დაუცველია მეპატრონე, შეიძლება მან დატოვოს შენი ბინა, დატოვოს ქვეყანაც და ტყუილად მოგიწევს დავა სასამართლოში. მაინც შენ, როგორც ქონების მეპატრონეს, მოგიწევს მეზობელთან პასუხისგება.
კარგი იქნება, თუ მესაკუთრეები თავიანთ ქონებას დააზღვევენ, მაგრამ სადაზღვევო კომპანიები ანაზღაურებენ თუ არა სრულად ზარალს, ესეც შეიძლება სადავო გაგიხდეს, ამაშიც არის ხარვეზები.
ხშირად ქირავდება ბინები უცხოელ სტუდენტებზე, მათ სახელზე კი არ არის არანაირი ქონება, გაყენებს ზარალს, არ გიხდის გადასახადს ან გადის გაუფრთხილებლად ბინიდან. ასეთ შემთხვევაშიც არ არსებობს დამცავი მექანიზმი, ისევ და ისევ სასამართლოს უნდა მივმართოთ. ვიმეორებ, ყველაზე კარგი საშუალება დეპოზიტზე თანხის განთავსებაა. თუ ზიანს მომაყენებ, იქიდან ანაზღაურდება თანხა, თუ არადა, ხელშეკრულების დასრულების დროს დაგიბრუნდება. ასე რომ, გამართლებაზეა, კარგი მდგმური შეგხვდება თუ არა.
- სასამართლოში ხომ ცალკე ხარჯებია...
- რა თქმა უნდა, ერთადერთი კარგი ის არის, რომ ზარალის ანაზღაურების მოთხოვნისას, ადვოკატის, ბაჟის, ექსპერტიზისა და სხვა ხარჯები დაეკისრება მოპასუხე მხარეს, თუკი თქვენს სასარგებლოდ დასრულდება დავა... არის შემთხვევები, როცა უცხოელი დამქირავებელი ბინაში ჩაწერას ითხოვს, რათა რეგისტრირებული იყოს რომელიმე მისამართზე ბინადრობის ნებართვის მოსაპოვებლად. ეს ბევრ მეპატრონეს აფრთხობს, მაგრამ ჩაწერა არ წარმოშობს საკუთრებაზე უფლებას, უბრალოდ, მისამართზე რეგისტრირდება. ერთადერთი, რაც შეიძლება პრობლემა იყოს, კომუნალური გადასახადებია, მაგალითად, დასუფთავებისა და წყლის, რომელიც სულადობის მიხედვით მოვა. თუ მდგმური მალე გავიდა ბინიდან, ექვსი თვის განმავლობაში მისი ამოწერის უფლება არა გაქვს, თან მერე ორი მოწმეც უნდა მიიყვანო იუსტიციაში...
- მოკლედ, გამქირავებელი ყველანაირად დაუცველია კანონით.
- დიახ, იჯარა ძალიან დიდ რისკებს შეიცავს. ზოგი მდგმური შვიდი, ცხრა თვე, წელიწადიც ცხოვრობს თქვენს ბინაში, არც ქირას იხდის და გამქირავებლები იხვეწებიან, ოღონდაც გავიდეს და ის ქირაც არ მინდაო. ხშირად მოსამართლეს შესცოდებია დამქირავებელი, როცა ის ჩივის, ბავშვი მყავს, არა მაქვს ქონება, არც სამსახური, რომ გადავიხადო ქირაო, და რამდენჯერმე გადაუდია პროცესი. ასე ორი-სამი წლით გრძელდება დავა და უფრო ზარალდება ბინის მეპატრონე. პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილება შეიძლება გასაჩივრდეს სააპელაციო სასამართლოშIიც, შემდეგ უზენაესშიც და იქაც კი შეუძლია მდგმურს დიდხანს გაწელოს ვადა, თუ გამიზნული აქვს, რომ ბოროტად ისარგებლოს და იცხოვროს შენს საკუთრებაში. მერე სანამ გამოსახლებამდე მივა საქმე აღსრულებაში, პლუს პროცედურების ვადები და ზარალდება ბინის მეპატრონე.
კიდევ ერთ საკითხზე გავამახვილებ ყურადღებას - როდესაც იყიდება ბინა, სადაც ცხოვრობენ მდგმურები, ბინის გადაფორმებამდე უნდა მოითხოვოთ მათი გამოსახლება, თორემ მათი გაყვანა შეიძლება თქვენს თავსატეხად იქცეს.