უძრავი ქონების ბაზარი 10 წლის წინ და დღეს – რა შეიცვალა?
ბოლო ათწლეული საქართველოს უძრავი ქონების ბაზრისთვის გარდამტეხი აღმოჩნდა. ქვეყანაში განვითარებულმა ეკონომიკურმა და ინფრასტრუქტურულმა ცვლილებებმა, მათ შორის ურბანიზაციის ტემპის ზრდამ, უცხოური ინვესტიციების ნაკადმა და მობილობის მაღალმა დონემ, უძრავი ქონების სფერო ახალ ეტაპზე გადაიყვანა. თუ ადრე ბინების ყიდვა მხოლოდ საცხოვრებელი მიზნებისთვის ხდებოდა, დღეს უძრავი ქონება ინვესტიციისთვის ერთ-ერთ ყველაზე მოთხოვნად პროდუქტად იქცა – როგორც ადგილობრივი, ისე უცხოელი მყიდველისთვის.
2015 წლის მონაცემებით, უძრავი ქონების ბაზარი ჯერ კიდევ ფორმირების ეტაპზე იყო. თბილისში ბინების საშუალო ფასი ძირითადად $500–$600-ს არ აღემატებოდა (1 კვ.მ), ხოლო განაშენიანება მეტწილად არ იყო დაგეგმარებული. ინვესტორებისთვის აშკარა რისკებს წარმოადგენდა ინფრასტრუქტურის ნაკლებობა, სამართლებრივი რეგულაციები და ადგილობრივი დეველოპერების შეზღუდული გამოცდილება.
მაგრამ რაც მთავარია, არ არსებობდა მკაფიო სტანდარტები ან მომხმარებელზე ორიენტირებული მიდგომა – რასაც დღეს უკვე ბევრი დეველოპერი ითვალისწინებს, რომლებსაც 10 წელზე მეტი გამოცდილება აქვთ. მაგალითად, Real Palace – კომპანია, რომელმაც ათწლეულის განმავლობაში არაერთი კომპლექსი დაასრულა წარმატებით, მნიშვნელოვანწილად განსაზღვრავს ბაზრის ახალ სტანდარტებს.
როგორია დღევანდელი სურათი?
დღეს საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი გაცილებით სტაბილური და გამჭვირვალეა. გაიზარდა რეგულაციები, გაძლიერდა არქიტექტურული და ტექნიკური მოთხოვნები, გაჩნდა ახალი უბნები – განსაკუთრებით თბილისში, ბათუმსა და ქუთაისში.
ბინების საშუალო ფასი თბილისში 2025 წლის მდგომარეობით, 900–1300 დოლარს შორის მერყეობს ერთ კვადრატულზე, რაც დაახლოებით ორჯერ მეტია ათი წლის წინანდელ მაჩვენებელზე. თუმცა ეს ზრდა მხოლოდ ფასის მატებას კი არ გულისხმობს – მნიშვნელოვნად გაუმჯობესდა საცხოვრებელი პირობები, სამშენებლო სტანდარტები და სერვისების ხარისხი.
ინვესტორების ყურადღება განსაკუთრებით მიიპყრო ისეთმა უბნებმა, როგორიცაა დიდი დიღომი, საბურთალო, ვაკე და ჩუღურეთი – სადაც მოთხოვნა ბინებზე მუდმივად იზრდება, როგორც შეძენის, ასევე გაქირავების კუთხით. ეს ბაზრის აქტიურობაზე მეტყველებს და აჩვენებს, რომ ბინები თბილისში უკვე არა მხოლოდ საცხოვრებელი, არამედ სტაბილური შემოსავლის წყაროცაა.
მყიდველთა ნაწილი დღეს ბინას პირველ რიგში საინვესტიციო კუთხით აფასებს. განსაკუთრებით უცხოელი ინვესტორები ხედავენ საქართველოში უძრავი ქონების ბაზრის პოტენციალს – დაბალი გადასახადები, სტრატეგიული ლოკაცია, ტურისტული ზრდა და გაქირავების შესაძლებლობები ერთდროულად ქმნის მიმზიდველ საინვესტიციო პაკეტს.
ბოლო მონაცემებით, ბინის წლიური გაქირავების საშუალო შემოსავალი 8–12%-მდე მერყეობს შეძენილ ღირებულებასთან შედარებით, რაც ევროპის ბაზრების ფონზე ძალიან კარგი მაჩვენებელია.
ბოლო ათწლეულის მანძილზე საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი საგრძნობლად გარდაიქმნა. გაიზარდა სანდო დეველოპერების რიცხვი, გაუმჯობესდა მშენებლობის ხარისხი და ბინის ყიდვა გადაიქცა სტაბილურ და გრძელვადიან ინვესტიციად.
თუ წარსულში უძრავი ქონების შეძენა უფრო ემოციურ გადაწყვეტილებაზე იყო დაფუძნებული, დღეს უკვე გაცილებით მეტი მომხმარებელი ბაზრის მონაცემებსა და პროგნოზებს ეყრდნობა. სწორედ ამიტომ, როცა არჩევანი გაქვთ, მიმართეთ დეველოპერს 10 წელზე მეტი გამოცდილებით – ეს მნიშვნელოვნად შეამცირებს რისკებს და გაზრდის ინვესტიციის ღირებულებას.
NS