როგორ მოვიქცეთ, თუ შევიტყობთ, რომ მიწის ნაკვეთს, რომელიც უკვე იყიდეთ, ყადაღა ადევს
თქვენს შეკითხვებს უპასუხებს ადმინისტრაციულ, სამოქალაქო საქმეთა და ბავშვთა უფლებებში სპეციალიზებული ადვოკატი, საქართველოს ადვოკატთა ასოციაციის აღმასრულებელი საბჭოს მოქმედი წევრი ნუგბარა როსტიაშვილი.
რამდენიმე წლის წინ დედაჩემმა და მამინაცვალმა ააშენეს კერძო სახლი, სადაც ვცხოვრობდით. მერე გავთხოვდი, დედა საზღვარგარეთ წავიდა სამუშაოდ, შემდეგ მამინაცვალიც გარდაიცვალა. დედა წლებია ემიგრანტია, არ ჩამოსულა საქართველოში. ახლა გავიგე, რომ ჩემი მამინაცვლის და ცდილობს, რომ ეს ქონება დაიკანონოს, შეუტანია ნოტარიუსთან განაცხადი. როგორ მოვიქცე, რომ დედაჩემის ნაშრომი სხვას არ დარჩეს?
- მოცემულ შემთხვევაში მნიშვნელოვანია იმ საკითხის ცოდნა, დედათქვენი და მამინაცვალი იყვნენ თუ არა რეგისტრირებულ ქორწინებაში, ასევე ვის სახელზე არის სადავო ქონება. თუ სახლი მამინაცვლის სახელზეა, მნიშვნელოვანია ვიცოდეთ, სამკვიდროს დედა დაეუფლა თუ არა ფაქტობრივად, ასევე თქვენ როდის დაეუფლეთ დედის სამკვიდროს, გაქვთ თუ არა სამკვიდრო გახსნილი, ან ფაქტობრივად ფლობდით თუ არა მამკვიდრებლის სახლს, ან სხვა რაიმე ქონებას, რითიც ფაქტობრივი ფლობა გიდგინდებათ. თუ სამკვიდრო არ გაქვთ მიღებული, უნდა მიმართოთ ნოტარიუსს სამკვიდროს მისაღებად, თუ დედის გარდაცვალებიდან 6 თვეზე მეტია გასული, ნოტარიუსი გეტყვით უარს სამკვიდროს გახსნაზე და შემდგომ უნდა მიმართოთ სასამართლოს იურიდიული ფაქტის დადგენის მოთხოვნით.
მამა გარდაიცვალა ორი წლის წინ, დედას დაეწყო დემენცია, ამ სიტუაციაში მამას სახელზეა ბინა, როგორ შეიძლება ეს ქონება გადავიფორმო? ვარ დედისერთა და მშობლებს სხვა შვილი არ ჰყავთ, დედა ჩემთან ცხოვრობს.
- მიმართეთ ნებისმიერ ნოტარიუსს სამკვიდროს თქვენს სახელზე გახსნის მიზნით, რადგან კანონით დადგენილი 6-თვიანი ვადა სამკვიდროს მისაღებად გასულია, ნოტარიუსი უარს გეტყვით სამკვიდროს გახსნაზე, რის შემდგომაც უნდა მიმართოთ სასამართლოს იურიდიული ფაქტის დადგენის მოთხოვნით და სასამართლო გზით უნდა მიიღოთ სამკვიდრო.
სამი წლის წინ ფიზიკურ პირს გადავეცი თანხა და მან გადმომიფორმა მიწის ნაკვეთი. შევთანხმდით, რომ როცა უკან დამიბრუნებდა თანხას, ნაკვეთს ისევ გადავუფორმებდი. გამოუცდელობის გამო, მეგონა, რომ ეს ჩემთვის უკეთესი იყო და პრობლემა ვერ დავინახე იმაში, რომ გამოსყიდვის უფლება ხელშეკრულებაში არ შევიტანეთ და გაკეთდა მხოლოდ ნასყიდობა. ხელშეკრულებაში არაფერია ნათქვამი გამოსყიდვის უფლებაზე. ეს ადამიანი ასევე მიხდიდა პროცენტს რამდენიმე თვის განმავლობაში დ მაქვს ამის ამსახველი ქვითრები, შეთანხმებას არ ასრულებს და თანხას არ აბრუნებს, რა შეიძლება გავაკეთო? ნაკვეთის გაყიდვა სარისკო ხომ არ იქნება?
- თქვენი მონათხრობიდან იკვეთება, რომ მხარეთა რეალური ნება შესაძლოა საერთოდ არ ყოფილიყო მიწის გაყიდვა-ყიდვა, არამედ სესხის უზრუნველყოფა. თუ თქვენ პირს თანხა ასესხეთ, სანაცვლოდ მან მიწის ნაკვეთი გადმოგიფორმათ, შეთანხმება კი იყო, რომ თანხის დაბრუნების შემდეგ ნაკვეთს უკან გადაუფორმებდით, ხოლო იგი გარკვეული პერიოდის განმავლობაში „პროცენტსაც“ გიხდიდათ, სასამართლომ შეიძლება დაასკვნას, რომ გარიგება ფორმალურად ნასყიდობა იყო, მაგრამ რეალურად სესხისა და მისი უზრუნველყოფის მექანიზმს წარმოადგენდა. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი აღიარებს მოჩვენებით და დაფარულ გარიგებებს. ასეთ შემთხვევებში სასამართლო აფასებს არა მხოლოდ ხელშეკრულების ტექსტს, არამედ მხარეთა ნამდვილ ნებას და ურთიერთობის რეალურ შინაარსს. სწორედ ამიტომ დიდი მნიშვნელობა აქვს თანხის გადაცემის დამადასტურებელ მტკიცებულებებს, „პროცენტის“ გადახდის ქვითრებს, მიმოწერას, ნებისმიერ მტკიცებულებას, რომელიც ადასტურებს, რომ რეალური შეთანხმება სესხი იყო და არა საბოლოო გაყიდვა. თუმცა არსებობს მეორე მხარეც. საჯარო რეესტრის მონაცემებით დღეს მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე თქვენ ხართ. ხელშეკრულებაში გამოსყიდვის უფლება არ არის მითითებული და რეგისტრირებული გარიგება ნასყიდობაა. ამიტომ, ვიდრე სასამართლო სხვაგვარად არ დაადგენს, თქვენ იურიდიულად სრულუფლებიანი მესაკუთრე ხართ. თუ თქვენი მიზანია თანხის დაბრუნება, შეგიძლიათ სასამართლოს მიმართოთ და მოითხოვოთ იმ ურთიერთობის სამართლებრივი ბუნების დადგენა, რომელიც რეალურად არსებობდა მხარეებს შორის. ხოლო თუ თქვენი პოზიციაა, რომ მან არ შეასრულა შეთანხმება და მიწის ნაკვეთი საბოლოოდ თქვენ უნდა დაგრჩეთ, თქვენ რეგისტრირებული მესაკუთრე ხართ და როგორც გინდათ ისე განკარგავთ აღნიშნულ ქონებას.
მიწევს ჯარში წასვლა, ჯერ არ ჩამბარებია გაწვევის საბუთი, ვაპირებ სამუშაოდ წასვლას და საზღვარზე ხომ არ შემექმნება პრობლემები?
- თუ ჯერ გაწვევის შესახებ ოფიციალური შეტყობინება (უწყება) არ ჩაგბარებიათ და თქვენ მიმართ არ არის მიღებული რაიმე ინდივიდუალური ადმინისტრაციული გადაწყვეტილება, რომელიც საზღვრის კვეთას ზღუდავს, მხოლოდ სამხედრო სამსახურში გაწვევის ასაკში ყოფნა, როგორც წესი, არ წარმოადგენს ქვეყნიდან გასვლის აკრძალვის საფუძველს. თუ საზღვარგარეთ სამუშაოდ გამგზავრებას გეგმავთ, მიზანშეწონილია წინასწარ გადაამოწმოთ თქვენი სტატუსი შესაბამის სამხედრო უწყებაში, რათა გამგზავრებისას მოულოდნელი პრობლემა არ შეგექმნათ. თუმცა, თქვენ მიერ აღწერილი გარემოებებიდან გამომდინარე, მხოლოდ ის ფაქტი, რომ „ჯარში წასვლა გიწევთ, მაგრამ ჯერ უწყება არ ჩაგბარებიათ, ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ საზღვარზე გაგაჩერებენ.
მაქვს ბინა ჩადებული ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით კერძო იპოთეკარისგან. ხელშეკრულების ვადებში სავარაუდოდ ვერ მოვახერხებ აღებული თანხის გადახდას. თუ არის შესაძლებელი რაიმე გზით რომ ეს დრო გავზარდოთ და ახალი ხელშეკრულება დავდოთ. ან რამდენად შესაძლებელია ამ ბინის ბანკში ჩადება და იქიდან თანხის აღება, რომ ეს ვალდებულება განულდეს. რას მირჩევთ?
- თქვენს შემთხვევაში ყველაზე მნიშვნელოვანია, არ დაელოდოთ ხელშეკრულების ვადის გასვლას. ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით ისეთი სამართლებრივი კონსტრუქციაა, სადაც ვადის დარღვევამ შეიძლება გამოიწვიოს ბინის საბოლოოდ დაკარგვა, ამიტომ მოქმედება წინასწარ არის საჭირო. თუ კერძო კრედიტორთან (ე.წ. კერძო იპოთეკართან) გაქვთ გაფორმებული ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით, პირველი და ყველაზე რეალური გზა მასთან მოლაპარაკებაა. კანონით, არ არის აკრძალული მხარეებმა გააგრძელონ გამოსყიდვის ვადა, გააფორმონ დამატებითი შეთანხმება, დადონ ახალი ხელშეკრულება, შეცვალონ თანხის დაბრუნების გრაფიკი. თუ კრედიტორი თანახმა იქნება, შესაძლებელია სანოტარო წესით გაფორმდეს ახალი შეთანხმება და თავიდან აიცილოთ ვადის გასვლის შედეგები. რაც შეეხება ბანკში იპოთეკური სესხის აღებას, ეს თეორიულად შესაძლებელია, თუმცა პრაქტიკაში რამდენიმე ფაქტორზეა დამოკიდებული, მაგალითად, დღეს ვინ არის საჯარო რეესტრში ბინის მესაკუთრე, რა ფორმითაა რეგისტრირებული ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით, გაქვთ თუ არა ოფიციალური შემოსავალი, როგორია თქვენი საკრედიტო ისტორია, რამდენია ბინის საბაზრო ღირებულება და რამდენია არსებული დავალიანება. ამ დეტალების დასადგენად აჯობებს მიმართოთ ბანკს.
ჩემი ყოფილი ქმარი არის ციხეში, მას დაკისრებული აქვს ორ ბავშვზე ალიმენტი, დაკავებამდეც არ იხდიდა და ახლა ორი წელი აქვს მისჯილი ოჯახურ ძალადობაზე. მაინტერესებს, ციხიდან გამოსვლის შემდეგ შემეძლება თუ არა ამ დაგროვილი ალიმენტის მოთხოვნა?
- თუ თქვენს ყოფილ მეუღლეს სასამართლოს გადაწყვეტილებით აქვს დაკისრებული ალიმენტი, უნდა აიღოთ აღნიშნულ საქმეზე სააღსრულებო ფურცელი და შეიტანოთ აღსრულების ეროვნულ ბიუროში, განცხადებით შეგიძლიათ მოითხოვოთ სრული პერიოდის ალიმენტი, რაც მას გადახდილი არა აქვს. აღსრულება დამოკიდებულია მის გადახდისუნარიანობაზე, თუ შემოსავალი არ ექნება, მაგრამ მის სახელზე რაიმე სახის ქონება ფიქსირდება, ყადაღა დაედება ქონებას და შემდგომ მოხდება მისი რეალიზაცია და თქვენი მოთხოვნის დაკმაყოფილება.
- ვიყიდე მიწა ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით, დოკუმენტები გაფორმდა ნოტარიუსთან და მან ჩაუშვა რეესტრში, მითხრა, რომ 4 სამუშაო დღეში იქნებოდა მზად საჯარო რეესტრის ახალი ამონაწერი და ჩემს სახელზე ამოვიდოდა ქონება. ნოტარიუსიდან გამოსვლისთანავე გადავუხადე ფული მეპატრონეს, გავიდა ვადა და ვხედავ პროცესი შეჩერებულია, მიზეზად წერია, რომ მეზობელი ჩივის აღნიშნულ მიწაზე და სასამართლოს დასრულებამდე დაედო ყადაღა. იყო თუ არა ვალდებული ნოტარიუსი, რომ ეს გადაემოწმებინა, რა შეიძლება ამ დროს გავაკეთო? მეპატრონე მეუბნება, რომ მოაგვარებს, მაგრამ ვნერვიულობ, რადგან თავიდან არაფერი უთქვამს ამ დავაზე. თანხის დაბრუნება ვთხოვე და არ მიბრუნებს. როგორ მოვიქცე?
- თქვენ მიერ აღწერილი გარემოებების მიხედვით, საკითხი საჭიროებს როგორც საჯარო რეესტრის მონაცემების, ასევე ხელშეკრულებისა და სასამართლო დავის დეტალების შესწავლას, თუმცა ზოგადი სამართლებრივი შეფასებით, შემდეგი შეიძლება ითქვას, თუ ნასყიდობა-გამოსყიდვის უფლებით ხელშეკრულება ნოტარიულად დამოწმდა და სარეგისტრაციოდ გადაიგზავნა საჯარო რეესტრში, მაგრამ რეგისტრაციის დასრულებამდე ქონებას სასამართლოს განჩინებით დაედო აკრძალვა, რეესტრს უფლება აქვს შეაჩეროს სარეგისტრაციო წარმოება სასამართლო დავის დასრულებამდე.
რაც შეეხება ნოტარიუსის პასუხისმგებლობას, ნოტარიუსი, როგორც წესი, ამოწმებს გარიგების დადების მომენტში საჯარო რეესტრში არსებულ მონაცემებს. თუ ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისთვის რეესტრში არ იყო რეგისტრირებული ყადაღა, აკრძალვა ან სხვა სამართლებრივი შეზღუდვა, მხოლოდ ის გარემოება, რომ მოგვიანებით წარმოიშვა დავა ან დარეგისტრირდა ყადაღა, ავტომატურად არ ნიშნავს ნოტარიუსის მიერ მოვალეობის დარღვევას.
თუმცა, თუ გარიგების დადების მომენტში უკვე არსებობდა რეგისტრირებული შეზღუდვა ან შეჩერების საფუძველი და ეს არ იქნა გათვალისწინებული, საკითხი სხვაგვარ შეფასებას საჭიროებს. როგორც წესი, უძრავი ქონების შეძენის დროს უმჯობესია გარიგების დადებამდე დაჩქარებული წესით განაახლოთ ამონაწერი, რათა გქონდეთ უახლესი ინფორმაცია ქონების სამართლებრივი მდგომარეობის და მასზე არსებული აკრძალვების შესახებ. თუ გამყიდველმა იცოდა, რომ მიწასთან დაკავშირებით არსებობდა სასამართლო დავა ან მოსალოდნელი იყო ყადაღის დადება და ეს ინფორმაცია შეგნებულად დაგიმალათ, შესაძლოა არსებობდეს ხელშეკრულების ბათილობის, მოტყუების ან ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის საფუძველი.
მნიშვნელოვანია კიდევ ერთი გარემოება, თუ სასამართლო დავა დასრულდება და დადგინდება, რომ გამყიდველი მართლაც იყო მიწის კანონიერი მესაკუთრე, შესაძლოა რეგისტრაცია მოგვიანებით დასრულდეს. თუმცა თქვენ მიერ მითითებული გარემოებები ბადებს ეჭვს, რომ მესაკუთრემ თქვენთან ხელშეკრულების დადების მომენტშიც იცოდა ქონებაზე აკრძალვის გავრცელების რისკის შესახებ და არაკეთილსინდისიერად მოგექცათ, ამდენად უმჯობესი იქნება თუ დროულად მიმართავთ სასამართლოს ხელშეკრულების ბათილობის მოთხოვნით, რათა ნასყიდობის თანხა დაიბრუნოთ.