"თუ ხელშეკრულების შესადგენად ერთხელ მაინც მიმართავენ იურისტს, შემდეგ მისი გამოყენება არა ერთ დამქირავებელთანაა შესაძლებელი" - როგორ დავიცვათ ქონება ურჩი გადამხდელებისგან?
ბინის გაქირავებით ბევრი ადამიანია დაკავებული და ქირავნობით მიღებული შემოსავლით ცხოვრობს. მას შემდეგ, რაც უკრაინიდან და რუსეთიდან მასობრივად შემოვიდნენ ადამიანები, ბინის ქირის ფასმაც საგრძნობლად მოიმატა. თუმცა ბოლო დროს ქირის გადაუხდელობას მდგმურები მასობრივად მიმართავენ და მესაკუთრეები საკუთარი ბინებიდან მათ ვერ ასახლებენ. გამქირავებლები წუხან ბინის ქირის გადაუხდელობის გამო, ვერც ბინიდან ასახლებენ მდგმურებს და მათთან ჭიდილში არიან. არადა, გამქირავებელსა და დამქირავებელს შორის ურთიერთობას, წესით, სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისი მუხლები არეგულირებს, ორივე მხრის უფლებები დაცული უნდა იყოს. ირკვევა, რომ თავად სახელმწიფო ვერ იცავს ასეთი ადამიანების ინტერესს და კანონმდებლობაში არსებული ხარვეზის გამო, ბინის მესაკუთრეები თავიანთი უფლებების დაცვას ვეღარ ახერხებენ.
როგორ დაიცვან ქონება და რა ხერხებს უნდა მიმართონ ასეთ დროს? - ამ და სხვა საინტერესო საკითხებზე "კვირის პალიტრას" იურისტი, საადვოკატო ფირმის დამფუძნებელი პარტნიორი, თსუ-ის სისხლის სამართლის მიმართულების დოქტორანტი - გვანცა გურგენიძე ესაუბრება.
- ბოლო დროს, ბინის მესაკუთრეები წუხან იმის გამო, რომ მდგმურები მათ არ უხდიან ყოველთვიურ ქირას და მათ ვერც ასახლებენ. მსგავსი პრობლემით თუ მოუმართავთ თქვენთვის?
- აღნიშნული საკითხი ახალი არ არის ქართული იურიდიული სივრცისთვის და ადვოკატთა უმრავლესობას ხშირად დაჰკავშირებია მოქალაქე მსგავსი პრობლემით. თუმცა ბოლო პერიოდში, განსაკუთრებით თბილისში, ბინის დაქირავების მოთხოვნა რადიკალურად გაიზარდა, შესაბამისად, მსგავსი შემთხვევების რაოდენობამაც იმატა. ჩვენი კომპანიის იურისტებს არა ერთხელ მოუწიათ მსგავს პროცესში ჩართვა, მათ შორის, ისეთ ეტაპებზეც, როდესაც მესაკუთრეები უკვე საკუთარი ძალებით ცდილობდნენ ბინის დაბრუნებას. კერძოდ, გვქონდა შემთხვევები, როდესაც მათ მიმართეს ისეთ ქმედებებს, როგორიცაა ბინაში კომუნალური სერვისების გამორთვა, ან თავად მივიდნენ ადგილზე და ცდილობდნენ, დამქირავებელი სახლში არ შეეშვათ. ასეთ შემთხვევებში საკმაოდ დაძაბული პროცესის მოწმენი გავმხდარვართ, როდესაც, ერთი მხრივ, ბინის კანონიერი მესაკუთრე, რომელმაც კანონით გათვალისწინებული ყველანაირი ვადა მისცა დამქირავებელს, ვერ ახერხებს საკუთარი სახლის გამოყენებას და, მეორე მხრივ, მოქირავნე უარს აცხადებს საკუთარი ნებით ბინის დატოვებაზე.
იურისტისათვის საკმაოდ რთულია, განერვიულებულ მესაკუთრეს აუხსნა, რომ გესმის მისი პრობლემა, მაგრამ არამიზანშეწონილია მსგავსი თვითნებური ღონისძიებების გატარება და შედეგის მიღწევის ერთადერთი კანონიერი გზა სასამართლოსთვის მიმართვაა. გვქონდა რამდენიმე შემთხვევა, როდესაც ბინის თვითნებურად დაბრუნების მცდელობები კანონდარღვევაში გადაზრდის რისკის ქვეშ დადგა. ამ დროს, რომ არა კვალიფიციური იურიდიული დახმარება, შესაძლებელია, ბინის მესაკუთრის მიმართ, მინიმუმ, ადმინისტრაციული სანქციის გამოყენება გამხდარიყო აუცილებელი, რადგან დამქირავებლის ინიციატივით, შემთხვევის ადგილზე საპატრულო პოლიციის ეკიპაჟი იყო გამოძახებული.
- ყველამ იცის, რომ ასეთ დროს პოლიცია არ ერევა გამოსახლებაში და ხშირად ბინის მფლობელს ურჩევენ სასამართლოში ჩივილს, რაც დროში გაწელილი პროცესია, თქვენ რა რჩევებს მისცემთ ბინის მესაკუთრეებს?
- დიახ, როგორც თქვენთვის და საზოგადოებისათვის ცნობილია, 2015 წლის შემდეგ პირის ბინიდან გამოსახლების პროცედურა შეიცვალა და აღნიშნულში პოლიცია აღარ მონაწილეობს. ცალკე აღებული კანონმდებლობის ეს ცვლილება არ წარმოადგენს პრობლემას, თუმცა მან შედეგად გამოიწვია ხარვეზები პრაქტიკაში. კერძოდ, მოქმედი კანონის თანახმად, სამოქალაქო საქმეებს სასამართლო ზოგადად განიხილავს განცხადების მიღების დღიდან არაუგვიანეს 2 თვისა. თუმცა, უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის შესახებ საქმეებისათვის დადგენილია კიდევ უფრო შემჭიდროებული ვადა, რომელიც შეადგენს 1 თვეს. როგორც ხედავთ, საკანონმდებლო დონეზე, სასამართლოს გზით ქირავნობის ურთიერთობებიდან გამოწვეული პრობლემის მოგვარება და ბინის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვა საკმაოდ მარტივი პროცესია. თუმცა, რეალობაში, სასამართლო დავა შეიძლება რამდენიმე წლის განმავლობაშიც კი გაგრძელდეს, ამის მიზეზი კი სასამართლოს გადატვირთულობაა. შესაბამისად, ერთადერთი გზა, რაც მესაკუთრეს რჩება, არის, რაც შეიძლება ხელი შეუწყოს პროცესის სწრაფად წარმართვას.
პროცესის სწრაფად წარმართვაზე ბევრმა გარემოებამ შეიძლება მოახდინოს გავლენა, თუმცა უმთავრესი მაინც მხარის ინტერესებზე მორგებული ხელშეკრულების გაფორმებაა. გამართული ქირავნობის ხელშეკრულება ორივე მხარეს აძლევს შესაძლებლობას, წინასწარ შეფასდეს არსებული საფრთხეები და დეტალურად განსაზღვროს მოსალოდნელი შედეგები, მათ შორის, დამქირავებლის მიერ ფართის გადმოცემაზე უკანონოდ უარის თქმის შემთხვევა და, აღნიშნულის გამო, მოსალოდნელი პასუხისმგებლობა, ხელშეკრულების მოქმედების დრო, საფასური, ქირის გადაუხდელობის ან ხელშეკრულების სხვა სახით დარღვევის შედეგები და ა.შ. სათანადო სახით და შინაარსით შედგენილი ხელშეკრულება მნიშვნელოვნად ზრდის საქმის წარმატებით დასრულების პერსპექტივას და ამსუბუქებს სასამართლოში საქმის გაჭიანურებით გამოწვეულ ზიანს.
შესაბამისად, მოქალაქეებს ვურჩევ, რომ ქირავნობის ხელშეკრულება აუცილებლად გააფორმონ წერილობითი ფორმით და არა - ზეპირად. ამასთან, უმჯობესია, თუ ხელშეკრულების შესადგენად ერთხელ მაინც მიმართავენ იურისტს, რომელიც მათ ინტერესებზე მორგებულ დოკუმენტს შექმნის. ამის შემდეგ შესაძლებელია ხელშეკრულების არა ერთ დამქირავებელთან გამოყენება.
- როცა ბინას აქირავებს მოქალაქე, რას ურჩევთ, როგორ უნდა დაიცვას თავი ამ და მსგავსი პრობლემისგან?
- როგორც აღინიშნა, მსგავსი პრობლემებისაგან თავის დაცვის მთავარი ინსტრუმენტი იურისტის მიერ შედგენილი ხელშეკრულებაა.
მინდა ხაზი გავუსვა, რომ გარდა უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვისა, მესაკუთრეები ხშირად აწყდებიან სხვა პრობლემებსაც. მაგალითად, დამქირავებლის მიერ ბინაში არსებული ავეჯის, ტექნიკის ან თავად ბინის დაზიანება, ქირის დაგვიანებით/არასრულად გადახდა ან გადახდაზე უარის თქმა, ან მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, ბინის ქვექირავნობით სხვა პირისთვის გადაცემა და ა.შ.
როგორც ხვდებით, ძალიან ბევრი საკითხია, რომელიც უძრავი ქონების ქირავნობის ფარგლებში შესაძლებელია, პრობლემის გამომწვევი გახდეს. სწორედ ამ და მსგავსი რისკების აღმოფხვრის ყველაზე სანდო საშუალებაა წერილობითი შეთანხმება და დეტალური ხელშეკრულების გაფორმება.
- როგორც ცნობილია, ქირის გადაუხდელობის პრობლემა ხშირად დგას ომის გამო საქართველოში მყოფ უკრაინისა და რუსეთის მოქალაქეებთან. შეუძლიათ თუ არა ამ ფაქტით ისარგებლონ ამ ადამიანებმა და ეს გახდეს საფუძველი იმისა, რომ ისინი ბინიდან ვერ გამოასახლონ?
- ამ კითხვით ძალიან ხშირად გვიკავშირდებიან მოქალაქეები და მინდა, თქვენი დახმარებითაც მკაფიოდ გავუსვათ ხაზი, რომ უკრაინაში მიმდინარე ომი, კანონმდებლობის მიხედვით, ვერ იქნება ქირავნობის ხელშეკრულებით აღებული ვალდებულებების თავიდან არიდების საფუძველი. ქირავნობის ურთიერთობა ატარებს კერძო სამართლებრივ შინაარსს, რაც, მარტივად რომ ვთქვათ, არის ურთიერთობა ორ კერძო პირს შორის. აღსანიშნავია, რომ რუსეთისა და უკრაინის მოქალაქეები საქართველოში იმყოფებიან მეტწილად მხოლოდ ტურისტის სტატუსით, თუმცა ბინის მესაკუთრეებს ხშირად ეშინიათ, რა მოხდება იმ შემთხვევაში, თუ ეს პირები მიიღებენ ლტოლვილის სტატუსს. განვმარტავ, რომ ლტოლვილად შეიძლება ჩაითვალოს პირი, რომლისთვისაც საქართველო არ არის მისი წარმოშობის ქვეყანა და რომელიც იძულებული გახდა, დაეტოვებინა თავისი მოქალაქეობის ან მუდმივად საცხოვრებელი ქვეყანა, რადგანაც იდევნებოდა რასის, რელიგიის, ეროვნული კუთვნილების, რომელიმე სოციალური ჯგუფის წევრობის ან პოლიტიკური შეხედულების გამო და არ შეუძლია ან არ სურს, ისარგებლოს იმ ქვეყნის მფარველობით, ასეთი საშიშროების გამო.
მნიშვნელოვანია ვიცოდეთ, რომ მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ უცხო ქვეყნის მოქალაქე მიიღებს ლტოლვილის სტატუსს, აღნიშნული ვერ მოახდენს ზეგავლენას ქირავნობის ურთიერთობაზე სწორედ იმავე მიზეზით, რომ ეს უკანასკნელი არეგულირებს კერძო პირებს შორის არსებულ ურთიერთობას. რა თქმა უნდა, არსებობს თეორიული შესაძლებლობა, რომ სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულების ნაწილში, აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ შეიძლება გამოყენებულ იქნეს გარკვეული შეღავათები, თუმცა ამ შემთხვევაშიც კანონით გათვალისწინებულია კონკრეტული ვადები. ამასთან, დასახელებული შეღავათები შესაძლებელია გამოყენებულ იქნას არა მხოლოდ ლტოლვილი, არამედ - ნებისმიერი პირის მიმართ, თუ სახეზე არის განსაკუთრებული გარემოება.
- ბოლო დროს ხომ არ გაიოლდა სასამართლოში მსგავსი განცხადებების განხილვა და უფრო მოკლე დროში ხომ არ იხილავენ ასეთ საქმეებს?
- როგორც აღინიშნა, მსგავსი შემთხვევების განხილვის ვადის გაჭიანურება გამომდინარეობს სასამართლოს გადატვირთულობიდან. დამოუკიდებლად იმისგან, კონკრეტული მოსამართლე შეეცდება თუ არა, რომ მსგავსი ტიპის საქმეებს პრიორიტეტი მიანიჭოს, სამწუხაროდ, საქართველოს სასამართლოების ზოგადი დატვირთულობის ფონზე, აღნიშნული ვადის რადიკალურად შეცვლა, პრაქტიკულად, შეუძლებელია.
- ამ ბოლო დროს, კიდევ ერთი პრობლემაა, რაზეც ადამიანები ჩივიან - ხშირად მაკლერები ბინაში უშვებენ ადამიანს და ამ პირთან აფორმებენ პარალელურად გირავნობის ხელშეკრულებას, მათ უდებენ მიწის ნაკვეთს, რომელიც გირაოს თანხის შესაბამისი არ არის, მაგრამ შეცდომაში შეჰყავთ დამგირავებელი, მერე თავად ქირაობენ ბინას და სხვის ბინაში ქირით უშვებენ, თუმცა მერე, რამდენიმე თვეში, აღარ იხდიან ბინის ქირას. ვერც ასეთ დროს ასახლებს მეპატრონე ბინიდან შესახლებულ მდგმურს, მსგავსი პრობლემით თუ მოუმართავთ თქვენთვის? რას უნდა მიაქციონ ყურადღება მხარეებმა, როცა მსგავსი ტიპის გარიგებები იდება, რომ დაცულად იგრძნონ თავი?
- ზოგადად, უნდა დავაფიქსიროთ, რომ კანონის მოთხოვნათა დარღვევით და გვერდის ავლის მიზნით დადებული ხელშეკრულებები შეთანხმების ორივე მხარეს მრავალ პრობლემას უქმნის. მსგავსი შემთხვევების თავიდან ასაცილებლად მოქალაქეებს ვურჩევდი, საჯარო რეესტრში სტუმრობისას დეტალურად მოიძიონ ინფორმაცია, მათ შორის - ქონების ზუსტი ადგილმდებარეობისა და მახასიათებლების შესახებ. მიწის ნაკვეთის შემთხვევაში ამის გადამოწმება შესაძლებელია სპეციალური საკადასტრო რუკების მეშვეობითაც, რომლებიც ინტერნეტის საშუალებით მარტივადაა ხელმისაწვდომი. მსგავს შემთხვევებში ასეთ პრევენციულ ღონისძიებებს გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ დადგინდება, რომ პირი თაღლითობის მსხვერპლი გახდა, სამწუხაროდ, პრობლემას წარმოადგენს დამდგარი ფინანსური ზიანის ანაზღაურება, ვინაიდან თაღლითობაში დამნაშავედ ცნობილ პირს ზოგჯერ ან საერთოდ არ აქვს თავის სახელზე ქონება, ან იმდენი დაზარალებული ჰყავს, რომ არსებული ქონება არ ჰყოფნის ყველა დაზარალებულის დაკმაყოფილებას.
- კიდევ ერთი საკითხი, რაზეც მინდა ისაუბროთ: როგორც ვიცით, ავტოსატრანსპორტო საშუალებებით მოძრაობის დროს უკრაინის და რუსეთის მოქალაქეები არღვევენ საგზაო მოძრაობის წესებს და მერე ამ ჯარიმებს აღარ იხდიან, ამ პრობლემაზე ხომ არ შეგიძლიათ ისაუბროთ? მსგავსი ამბებიც ხომ არ ყოფილა თქვენს პრაქტიკაში და ეს საკითხი კანონით როგორ რეგულირდება?
- დასახელებული პრობლემა მიუხედავად იმისა, რომ ახლა უფრო მკაფიოდ გამოიკვეთა, არსებობდა აქამდეც, განსაკუთრებით კი, ჩვენი მეზობელი ქვეყნების მოქალაქეებთან მიმართებით. საქართველოში უცხო ქვეყნის სანომრე ნიშნებით გადაადგილება დასაშვებია 90 დღის განმავლობაში. დასახელებული 90 დღის განმავლობაში შინაგან საქმეთა სამინისტრო ჩვეულებრივ ახორციელებს უცხო ქვეყნის მოქალაქე მძღოლების დაჯარიმებას, თუმცა პრობლემას წარმოადგენს დასახელებული ჯარიმის ნებაყოფლობით გადახდა ან იძულებით აღსრულება.
აღსანიშნავია, რომ იმ შემთხვევაშიც კი, თუ უცხო ქვეყნის მოქალაქეს სურს ჯარიმის გადახდა, რთულია მისთვის ცნობილი გახდეს ჯარიმის არსებობის შესახებ, თუ დაჯარიმება განხორციელდა ე.წ. ჭკვიანი ვიდეოკამერების მეშვეობით. საქმე ისაა, რომ უცხო ქვეყნის სანომრე ნიშნების მქონე ავტოსატრანსპორტო საშუალების მძღოლს არ ეგზავნება შეტყობინება ჯარიმის შესახებ და არც აღნიშნულის ელექტრონულად გადამოწმება შეუძლიათ. შესაბამისად, მსგავსი ინფორმაცია მათთვის ცნობილი ხდება მხოლოდ საქართველოს სახელმწიფო საზღვარზე, ქვეყნის დატოვებისას ან შსს საპატრულო პოლიციის დეპარტამენტებში, თუ აღნიშნულის შესახებ პირი ინფორმაციას თავად გამოითხოვს.
როგორც აღვნიშნე, მეორე პრობლემას წარმოადგენს იძულებით აღსრულების მექანიზმი. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ პირისათვის ცნობილი იყო ჯარიმის შესახებ და მას დაეკისრა ჯარიმის გადახდა, პრობლემურია, თუ როგორ უნდა აღსრულდეს მსგავსი გადაწყვეტილება. კერძოდ, თუ პირის სახელზე საქართველოში არ აღირიცხება ქონება, ეს გადაწყვეტილება, ფაქტობრივად, ვერ აღსრულდება. ბუნებრივია, საკანონმდებლო სივრცეში არსებული მსგავსი პრობლემის შესახებ ცნობილია უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისათვის და მრავალი მათგანი არაკეთილსინდისიერად არიდებს თავს ჯარიმის გადახდას. ბუნებრივია, ასეთი პირები არც იურისტებს მიმართავენ კონსულტაციისათვის.
(სპეციალურად საიტისთვის)