"იპოთეკური თავსატეხი“ - ვიყიდოთ თუ ვიქირაოთ?
საქართველოს დიდ ქალაქებში, განსაკუთრებით კი თბილისში, უძრავი ქონების ფასი მუდმივად იზრდება. "თიბისი კაპიტალის" ცნობით, 2022 წლის სექტემბერში, 2021 წლის იმავე პერიოდთან შედარებით, თბილისში უძრავი ქონების ღირებულება 20%-ით გაიზარდა. 2022 წლის სექტემბრის მონაცემებით, დედაქალაქში 1 კვადრატული მეტრის ყიდვის საშუალო ღირებულება 967 აშშ დოლარს შეადგენს. ქირის ფასი კი 74%-ით არის მომატებული და წლეულს სექტემბერში 1 კვმ-ზე საშუალოდ 9 აშშ დოლარი შეადგინა. რაც შეეხება ტრანზაქციებს, სექტემბერში თბილისში 3 788 უძრავი ქონების გაყიდვა აღირიცხა. ტრანზაქციები ყველაზე მეტად, 94%-ით გაიზარდა კრწანისში, მას მოსდევს მთაწმინდა 67%-ით, ხოლო მესამე დიდი დიღომია, სადაც მისი რაოდენობა წლიურად 44%-ით გაიზარდა. სტატისტიკის ეროვნული სამსახურის მონაცემებით, თბილისში ახალაშენებული საცხოვრებელი უძრავი ქონების 1 კვმ-ის ღირებულება - გასაყიდი, შეთავაზებული ფასები საშუალოდ, უბნების მიხედვით 2.500-დან 4.000-მდე ლარამდე მერყეობს (იხ. ცხრილი). რას გვაჩვენებს ეს მონაცემები, რამდენად ადეკვატურია საქართველოს ეკონომიკური მდგომარეობისა და ღირს თუ არა ბინების ყიდვა და ამისთვის იპოთეკური სესხის აღება, აგრეთვე რა უნდა გაითვალისწინონ ამ დროს - ამ საკითხებზე "კვირის პალიტრა" ეკონომისტ ზვიად ხორგუაშვილს ესაუბრა.
- საქართველოში უძრავი ქონების გაძვირებას ორი ძირითადი ფაქტორი განაპირობებს: პირველი - სულ იზრდება მოთხოვნა, თუნდაც ბოლო 20 წელიწადში. იქიდან გამომდინარე, რომ საქართველო განვითარებადი ქვეყანაა და ასეთ ქვეყნებში ერთ-ერთი მარტივად განსავითარებელი და სწრაფად მზარდი სამშენებლო სექტორია, ჩვენთანაც სწორედ ეს ხდება - სექტორი შედარებით მარტივად ვითარდება. საცხოვრებელი განვითარებად ქვეყნებში ისეთივე პირველადი მოთხოვნაა, როგორიც, მაგალითად, საკვები. ამიტომაა, რომ მოთხოვნა ყოველთვის მაღალია და ეს წლების განმავლობაში გრძელდება, რაც შესაბამისად, ფასსაც ზრდის.
საქართველოში ბოლო პერიოდში მეორე ფაქტორიც დაემატა - შემოვიდა ძალიან ბევრი უცხო ქვეყნის მოქალაქე და მკვეთრად გაზრდილია მოთხოვნა როგორც უძრავი ქონების ყიდვაზე, ასევე ქირაობაზე, ეს ორი რამ კი ერთმანეთს უკავშირდება. ქირის გაზრდილი საფასური და გაზრდილი მოთხოვნა, საბოლოოდ, უძრავი ქონების ფასზეც ახდენს გავლენას. გარდა ამისა, ისევე როგორც სხვა ყველაფერზე, ფასები მკვეთრად რომ იზრდება, ეს ისევ და ისევ ინფლაციის ბრალია - ანუ ცენტრალური ბანკის მონეტარული პოლიტიკა ექსპანსიურია - ქვეყანაში მკვეთრად იზრდება ფულის მასა და ამის გამო ძვირდება ყველაფერი: სურსათი, ტრანსპორტი, ჯანდაცვის სექტორი თუ სხვა, მათ შორის უძრავი ქონებაც. ჭარბი ფულის მასა ქმნის ჭარბ მოთხოვნას და ძალიან პატარა კრიზისიც რომ განვითარდეს, ბევრ სამშენებლო კომპანიას შეიძლება პრობლემა შეექმნას. ეს მოხდა 2009 წელს მთელ მსოფლიოში. ასე რომ, ფასების ზრდას ორი მთავარი მიზეზი აქვს - მოთხოვნა და ინფლაცია.
- საქართველოში სულ პრობლემაა დაბალშემოსავლიანობა, ეკონომიკა ვერ ძლიერდება, თუმცა იზრდება უძრავი ქონების ფასი. გამოდის, მოსახლეობა არ არის მსყიდველუნარიანი და მაინც იყიდება უძრავი ქონება. ეს რით აიხსნება?
- ეს პირდაპირ უკავშირდება ინფლაციას. 1990-იან წლებში საქართველოში სიღარიბე კატასტროფულად მაღალი იყო და ფასებიც მკვეთრად იზრდებოდა ყველაფერზე - ანუ ფასების ზრდა არ არის დაკავშირებული იმასთან, ყიდულობენ თუ არა. საცხოვრებელი პირველადი მოთხოვნის საგანია, ადამიანს სჭირდება და მის ხარჯზე სხვა რამ უნდა მოიკლოს. მეორე მხრივ, ინფლაციაა, იზრდება ფასები და არ იზრდება შემოსავალი, ეს კი მტკივნეულად ურტყამს მოსახლეობის თითოეულ ფენას. ადამიანს სჭირდება საცხოვრებელი და იძულებულია იყიდოს ან იქირაოს. დიდი ალბათობით, ლოგიკურად ასე უნდა იყოს - თუ მანამდე შედარებით კარგ ადგილებში და ხარისხიან ბინებს ყიდულობდნენ, ახლა მოთხოვნაა უკვე ნაკლებად მაღალხარისხიან, ნაკლებად ძვირ ბინებზე. ასევე გაიზარდა მოთხოვნა ბინის ქირაობაზე, რაც, როგორც ვთქვით, ზრდის მოთხოვნას ბინების მშენებლობაზე და შესაბამისად, ფასებსაც. წლებია ასე ხდება, განსაკუთრებით მას შემდეგ, რაც სესხების გაცემაზე უამრავი რეგულაცია დააწესეს. ამის გამო ძალიან ბევრმა ბინა ვეღარ იყიდა და იძულებულია იქირაოს. წარმოიდგინეთ ახალგაზრდა წყვილი, რომელსაც შემოსავალი ჯამში შეიძლება 3 ათასი ლარი აქვს, სესხს ვეღარ აიღებს და ქირით ცხოვრება უწევს. ამიტომაც გაძვირდა ბინების გაქირავება, მით უმეტეს, ახლა რუსეთის მოქალაქეებიც დაემატებიან ამ მოთხოვნას. დასანანია, რომ ბინების გაქირავების სტატისტიკა არა გვაქვს, რადგან უმეტესობა არაფორმალურად ქირავდება. შესაბამისად, რთულია მსჯელობა, მაგრამ ეკონომიკური ლოგიკით ასე იქნება. ამის კარგი მაგალითია სიგარეტის გაძვირება. როდესაც სიგარეტი გაძვირდა, მოსახლეობის დიდი ნაწილი მავნე სიგარეტიდან უფრო იაფ და კიდევ უფრო მავნე სიგარეტზე გადავიდა, მაგრამ სიგარეტზე მოთხოვნა არ გამქრალა. უკანასკნელი რვა წლის განმავლობაში სიგარეტის ფასები 200-300 და მეტი პროცენტით არის გაზრდილი. შავ ბაზარზე არააქციზურ სიგარეტზე მოთხოვნა მკვეთრად გაზრდილია... დაახლოებით ასეთივე მდგომარეობა შეიძლება გვქონდეს უძრავი ქონების ბაზარზეც, რადგან ბინებზე მოთხოვნა ვერ გაქრება. თუ ყიდვაზე უარის თქმა უწევთ, მაშინ გადადიან ქირაობაზე.
- საქართველოში უძრავ ქონებას უმეტესად იპოთეკური სესხით ყიდულობენ. ეს რა რისკის შემცველია?
- განვითარებად ქვეყნებში სწრაფად იზრდება ხოლმე სესხების რაოდენობა და ეს პრობლემა არ არის, თუ ამას მიჰყვება ეკონომიკური, ანუ შემოსავლების ზრდაც. საქართველოში ეს პრობლემაა, რადგან უკანასკნელ წლებში ეკონომიკური ზრდა საშუალოდ 3%-ის ფარგლებში გვაქვს, მიუხედავად იმისა, რომ 2021 წელს ნომინალში მაღალი ზრდა აღირიცხა. ეს იმიტომ, რომ მთავრობამ დიდი ვალი აიღო და ეკონომიკაში "ჩაასხა". ანუ პრობლემა იპოთეკური სესხები არ არის. თუ რამე შემოსავალი გაქვს, ქირაობას სესხით ყიდვა სჯობს, თუმცა შესაძლოა ოდნავ მეტი დაგიჯდეს ყოველთვიურად. გააჩნია, რამდენი წლით აიღებ და რა პროცენტით, ბოლოს კი ბინა დაგრჩება. პრობლემა ის არის, რომ ხელისუფლებამ სესხები ხელოვნურად გააძვირა, ლარის გარდა სხვა ვალუტაში სესხის აღება, ფაქტობრივად, შეუძლებელია, არადა, ამ ვალუტებში გაცემულ სესხებზე საპროცენტო განაკვეთები 3-4-ჯერ ნაკლებია. ლარში ძვირი სესხის აღება კი იმ პრობლემას ქმნის, რომ შესაძლოა პირი სესხის გადახდისუუნარო გახდეს. გამოდის, სახელმწიფო ყველანაირად ბოჭავს მოქალაქეს, რომ სესხი იმ ვალუტაში აიღოს, რომელშიც და რა პირობებითაც სურს.
- ამ ყველაფრის გათვალისწინებით, საქართველოში ღირს უძრავი ქონების იპოთეკური სესხით ყიდვა, ცხადია, თუ ვიყიდეთ?
- გააჩნია, რა თანხაზეა საუბარი. თუ ადამიანს შეუძლია 200 ათას ლარზე ძვირი ქონება იყიდოს, მაშინ შეუძლია დოლარში ან ევროში ისესხოს და პროცენტიც ნაკლები გამოუვა. იმდენად გაამკაცრეს სესხის აღება, რომ დაბალშემოსავლიანი პირები სესხს, ფაქტობრივად, ვერ იღებენ. ამიტომ ვინმე თუ სესხს იღებს, ძალიან დაბალია ალბათობა, რომ მასობრივი პრობლემები შეიქმნას. ვისაც იპოთეკური სესხი ტვირთად აწევს, და მათ შორის მეც ვარ, ცხადია, ვიხდით. აიღონ თუ არა იპოთეკური სესხი, იმაზეა დამოკიდებული, შემოსავალი რამდენად სტაბილურია. აი, ამ შემთხვევაშიც იმ პრობლემამდე მივდივართ, რომ ქვეყნის ეკონომიკა არ ქმნის საშუალებას მოსახლეობის უდიდეს ნაწილს არათუ სტაბილური, საერთოდ, შემოსავალი ჰქონდეს. გვყავს 650 ათასი ფერმერი, რომელთაც დასაქმებულად არ ვთვლით, უმუშევრობის მაჩვენებელი 20%-ზე მეტია. ცხადია, ასეთ ვითარებაში სტაბილურობაზე ლაპარაკი ზედმეტია. იპოთეკურ სესხს, ძირითადად, ახალგაზრდები იღებენ, ანუ 35 წლამდე ასაკის, უმუშევრობის მაჩვენებელი კი ყველაზე მაღალი სწორედ ამ კატეგორიაშია. არადა, როდესაც ბინა გჭირდება, სხვა არჩევანი არა გაქვს - ან უნდა იცხოვრო ქირით, ან იყიდო იპოთეკით და ყველა ვარიანტში ეს უკეთესია, ცხადია, თუ ბანკმა სესხი მოგცა. ქირაში ისედაც იხდი ფულს და ცოტაც უნდა დაამატო, ყოველთვიურ გადასახდელს რომ გასწვდეს და საბოლოოდ ბინა შეგრჩება. ამავე დროს შეიძლება სესხის ვადის გაზრდა და ყოველთვიური გადასახადი შემცირდება. თუმცა ეს ძალიან ინდივიდუალური საკითხია, ვის როგორ შეუძლია და ვინ როგორ გასწვდება, უნივერსალური რეცეპტი არ არსებობს, მით უმეტეს, რომ იპოთეკური სესხის აღების კიდევ ერთი ხელის შემშლელი ფაქტორია თანამონაწილეობის მოთხოვნა. ვიცი, რომ 15%-იანი მოთხოვნა იყო, თუ კიდევ არ გაზარდეს. არც ეს არის ცოტა, ერთბაშად ამდენი ფული მოსახლეობის უდიდეს ნაწილს არა აქვს, რადგან საქართველო იმდენად გაჭირვებული ქვეყანაა, დანაზოგს ვერ აკეთებ. რომც ზოგავდე, სათუოა, რომ თანამონაწილეობისთვის საჭირო თანხა საშუალოვადიან პერიოდში მოაგროვო.
- ვთქვათ, ადამიანმა მოახერხა იპოთეკური სესხის აღება და შემდეგ შეექმნა პრობლემა. რა უნდა გააკეთოს, რომ ბინა და გადახდილი თანხა არ დაეკარგოს?
- ბინების დაკარგვა დიდ ბანკებში იშვიათია, ეს უფრო ხშირია მევახშეებსა და შედარებით პატარა ბანკებთან ურთიერთობისას, რომლებიც სესხებს ძალიან მაღალ საპროცენტო განაკვეთებში გასცემენ. ჩემი აზრით, სახელმწიფოს პოლიტიკა იმითაც იყო მცდარი, რომ ადამიანს აქეთკენ უბიძგა - ანუ როდესაც გჭირდება საცხოვრებელი და ბანკი სესხს არ გაძლევს, იძულებული ხარ შავ ბაზარს ანუ მევახშეს მიმართო. ასეთ შემთხვევაში ნამდვილად ჯობს ქირის გადახდა ბინის ყიდვას.
რაც შეეხება ბანკებს, თუ გაქვს სესხი, ბანკთან კონტაქტი არავითარ შემთხვევაში არ უნდა გაწყვიტო. პრობლემის შემთხვევაში, ბანკი გააკეთებს რესტრუქტურიზაციას, რადგან შენ რომ არ გადაიხადო, ბანკსაც არ აწყობს, ბინის გაყიდვა მისთვისაც არ არის ადვილი. ბანკს ურჩევნია, შენ კარგი გადამხდელი იყო და ცუდ პიარსაც ერიდება. შესაბამისად, თუ ვერ იხდი, უნდა ეცადო, ბანკს ვადა გააზრდევინო და ყოველთვიური გადასახდელი შეიმცირო. ასე უფრო მეტის გადახდა მოგიწევს, მაგრამ ბინის დაკარგვას სჯობს. ამასთან, ხშირად ერთი ბანკი უკეთეს პირობებს სთავაზობს, ვიდრე მეორე. ამიტომ, თუ პირს იპოთეკური სესხი აქვს და გადახდის პრობლემა შეექმნება, ორი რამ უნდა გააკეთოს: თავის ბანკთან მჭიდრო კავშირი უნდა ჰქონდეს და მეორე - სხვა ბანკთანაც მოსინჯოს, რადგან შესაძლოა უკეთესი პირობებით გადაიტანოს სესხი.
რუსა მაჩაიძე