გაძვირდება თუ არა კვლავ უძრავი ქონება - კვირის პალიტრა

გაძვირდება თუ არა კვლავ უძრავი ქონება

უძრავ ქონებაზე შარშან მნიშვნელოვნად გაზრდილმა ფასმა საზოგადოებას გაუჩინა მოლოდინი, რომ ფასების ზრდა 2023 წელსაც გაგრძელდება. აღსანიშნავია, რომ ეს არ არის მხოლოდ საზოგადოების მოლოდინი, "თიბისი კაპიტალის" კვლევით, 2022 წლის 10 თვეში უძრავი ქონების ბაზარზე ყველა მთავარი ინდიკატორი მნიშვნელოვნად გაუმჯობესდა - წინა, 2021 წლის ოქტომბერთან შედარებით, ქირის ფასი 120%-ით, ხოლო გასაყიდი უძრავი ქონების ფასი - 28%-ით არის გაზრდილი. საინტერესოა, რომ მათი გათვლებით, 2023 წელს ქირის ფასი დამატებით კიდევ 20-25%-ით, გასაყიდი უძრავი ქონება კი 18%-ით გაძვირდება. ამასთან, თუ უძრავი ქონების გაყიდვის ფასი განსაკუთრებით გაზრდილია თბილისის ცენტრალურ უბნებში, ქირის ფასში ყველაზე მაღალი ნამატი გარეუბნებზე მოდის.კვლევის მიხედვით, საცხოვრებელი უძრავი ქონების მოთხოვნის 90% თბილისსა და ბათუმზე მოდის, დარჩენილი 10% კი სხვა ქალაქებზე ნაწილდება. მნიშვნელოვანი ჩამორჩენის მიუხედავად, განსაზღვრული აქტიურობა შეინიშნება რუსთავში, გორში, ქუთაისში, ზუგდიდსა და თელავში.რაც შეეხება ახალაშენებული და მეორადი ბინებით დაინტერესებას, 2022 წლის 10 თვის მონაცემებით, ტრანზაქციების 81% მეორად ბინებზე მოდის. რა ფაქტორები განაპირობებს გაძვირების პროგნოზს, რამდენად რეალისტური შეიძლება იყოს უძრავ ქონებაზე ფასის 25%-იანი მატება და, თუკი ეს პროგნოზი რეალობასთან მიახლოებულია, რა გავლენა ექნება მოსახლეობის სოციალურ-ეკონომიკურ მდგომარეობაზე, ამ საკითხებზე "კვირის პალიტრა" ეკონომიკის პროფესორ სოსო არჩვაძეს ესაუბრა.

- ვითარება იმდენად აჭრილია გლობალური მასშტაბით, რომ რამე გრძელვადიანი პროგნოზის გაკეთება უმადური საქმეა. ყველა საერთაშორისო ფინანსური და ეკონომიკური ორგანიზაცია აღნიშნავს გლობალური ეკონომიკური ზრდის შემცირების ტენდენციას, თუმცა ყოველი მათგანი ამ შემცირების განსხვავებულ პროცენტულ მაჩვენებლებს იძლევა. თითქოს ერთ სფეროს წარმოადგენენ, ეს ორგანიზაციები თანაბრად მაღალი კვალიფიკაციის სპეციალისტებით არის დაკომპლექტებული და ეჭვის შეტანა მათ პროგნოზში, სულ ცოტა, პროფესიულ მკრეხელობად უნდა ჩაითვალოს, მაგრამ ფაქტია, გლობალური ეკონომიკის მათეულ პროგნოზებში არსებითი სხვაობაა. გლობალური ეკონომიკა კი იმიტომ ვახსენე, რომ საქართველო ათასობით ძარღვითა და კაპილარით არის დაკავშირებული მსოფლიო ეკონომიკასთან. ჩვენი ეკონომიკა 140-ზე მეტ ქვეყანასთან არის დაკავშირებული, ხოლო სავაჭრო ბრუნვის თანაფარდობა ანალოგიურ მსოფლიო მაჩვენებელზე 20-22%-ით მაღალია - ანუ ჩვენი ინტეგრირება მსოფლიოში უფრო მაღალია, ვიდრე საშუალოდ დანარჩენი მსოფლიოს ქვეყნებისა. შესაბამისად, ბუნებრივია, რაც ხდება გლობალური მასშტაბით, ის არსებით გავლენას ახდენას ჩვენს ეკონომიკაზე.

ამხელა შესავალი იმიტომ დამჭირდა, რომ ქვეყანაში რაც ხდება, ბევრი რამ განპირობებულია გარედან "შემოსული" ფაქტორებით. გავლენა მოახდინა სწორედ იმან, რომ რუსეთ-უკრაინის ომის გამო ათასობით ადამიანი მოაწყდა საქართველოს და ამან გამოიწვია ქვეყანაში ფულადი მასის დაუგეგმავი შემოდინება. წლის დასაწყისში რუსეთიდან ფულადი ტრანზაქციების წილმა დაიკლო და 13-14%-ის ფარგლებში იყო, მაგრამ წლის ბოლოსთვის 60%-ს გადააჭარბა. 12 თვის, მათ შორის ბოლო სამი თვის განმავლობაში ზედიზედ, ფულადი ტრანზაქციების მოცულობამ ნახევარმილიარდიან მიჯნას გადააჭარბა. შემოსული თანხის, სულ ცოტა, 2/3 მიმართული იქნა მიმდინარე მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად, მიმდინარე მოთხოვნები კი არის არა მარტო სურსათი, ტანსაცმელი, არამედ ასევე საცხოვრისის შეძენა ან იჯარით აღება. ეს კი, რა თქმა უნდა, პირდაპირ მოქმედებს ბაზარზე და მათ შორის, საცხოვრისის ფასებზე. ბაზარიც, მიუხედავად იმისა, რომ ჩვენი სამშენებლო სექტორი საკმაოდ აქტიურია და გამძაფრებული ყნოსვა აქვს მოთხოვნის ცვლილებაზე, მაინც ვერ აღმოჩნდა მზად ამ მოულოდნელი და ჭარბი მოთხოვნის წინაშე და ამან გამოიწვია ფასების მნიშვნელოვანი ზრდა.

ეს ფაქტორი რომ არა, საქართველოში ინფლაციის მაჩვენებელი ორნიშნადან ერთნიშნაზე წლის ბოლოს კი არ ჩამოვიდოდა, არამედ სადღაც მეორე კვარტალში გვექნებოდა შესაბამისი მიღწევები. თუმცა, მეორე მხრივ, ჩვენი ეკონომიკური ზრდა, რითაც ჩვენ ვტრაბახობთ, რომ არა ასეთი გაზრდილი მოთხოვნა და შესაბამისი რესურსული მიწოდება, ნამდვილად არ გვექნებოდა და 2-2,5 პროცენტული პუნქტით უფრო დაბალი იქნებოდა. მედალს ორი მხარე აქვს - ხელი შეგვეწყო, რომ გვქონოდა მაღალი ეკონომიკური ზრდა, მაგრამ, მეორე მხრივ, ინფლაციის მაღალმა ტემპმა დაბალშემოსავლიან მოსახლეობას დაარტყა.

- წლეულს რა არის მოსალოდნელი ბინების ფასებთან დაკავშირებით?

- რაც შეეხება საცხოვრისთან დაკავშირებულ პრობლემას, ეს დიდწილად ისევ დამოკიდებული იქნება ეგზოგენურ ფაქტორებზე - თუ რუსეთიდან შემოსულთა რიცხვი არ გაიზრდება და მათ მიერ აკუმულირებული ფულადი მასაც გაიწოვება საქართველოდან, მოთხოვნის ტემპი დაიკლებს და ეს ბაზარზე პირდაპირ გავლენას მოახდენს, მაგრამ ზოგადი კანონზომიერება ისიც არის, რომ ფასები არასდროს დავა იმ დონემდე, რაც ამ ციკლის დაწყების წინ იყო. ჯერ ერთი, თავად დოლარი განიცდის დევალვაციას, ანუ ფასები იზრდება აშშ-სა და იმ ქვეყნებში, რომელთა ეკონომიკა მიბმულია ამერიკის ეკონომიკაზე და შესაბამისად, დოლარი უფასურდება. შესაძლოა 2-3 პუნქტით დაიწიოს, მაგრამ ვეღარ დავა იმ ნიშნულზე, რომელიც იყო ომის დაწყებამდე.

- რადგან 2022 წელს უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის მთავარი ფაქტორი რუსეთიდან ადამიანების შემოსვლა იყო და თუ დავუშვებთ, რომ რუსეთიდან ახალი ნაკადები აღარ იქნება, 2023 წელს ფასების დიაპაზონი როგორი შეიძლება იყოს?

- ამისთვის უნდა ავიღოთ ინფლაცია, დოლარის გაუფასურების საშუალო ტემპი და გავაორმაგოთ იმ რისკისა და გაურკვევლობის გამო, რაც შედარებით ნაკლებგანვითარებულ ქვეყნებს ახასიათებს, რომელთა შორის საქართველოცაა. ამიტომ ვფიქრობ, 6-8%-იანი წლიური ზრდა სავსებით მოსალოდნელია - ვიმეორებ, თუ რაიმე აპოკალიფსური არ მოხდა და საქართველოს მიგრანტების და ფულადი რესურსების ახალი ტალღა არ მოაწყდა, როგორც შარშან მარტიდან.

- მიგრანტების შემოსვლის ტემპი კვლავ მაღალი თუ იქნება და დაახლოებით ისეთივე, როგორიც იყო შარშან, მაშინ უძრავი ქონების ბაზარზე რა მოხდება?

- თუ რაიმე არ მოხდა... იგივე ვერ განმეორდება, რადგან იმ ძირითადმა მასამ, ვინც უკმაყოფილო იყო და რუსეთიდან გაქცევის შესაძლებლობა ჰქონდა, უკვე დატოვა ქვეყანა. ამიტომ თუ რეპრესიების, საყოველთაო მობილიზაციის, რუსეთში საგანგებო ან საომარი მდგომარეობის გამოცხადების ახალი ტალღა არ დაიწყო, რაც დანარჩენ მოსახლეობასაც უბიძგებს გაქცევისკენ, ასეთი შემოსვლა აღარ იქნება, მით უმეტეს, რომ ამის ალბათობა, ჯერჯერობით არ ჩანს, თუმცა ვითარება იმდენად მერყევია, რომ თუ ასეთი რამ მოხდა, საქართველოც ვერ ასცდება ამ ტალღას. ასეთ შემთხვევაში კი როგორი იქნება ფასები, ამის სათქმელად მოდელირება უნდა გავაკეთოთ:

საქართველოში 2012-2021 წლებში რუსეთის მოქალაქეების შემოსვლის მეტობა გასვლასთან შედარებით იყო ჯამში დაახლოებით 40 ათასამდე. 2022 წლის მარტიდან სექტემბრის ჩათვლით კი, როდესაც ყველაზე დიდი ტალღა იყო, 110 ათასზე მეტი შეადგინა. შესაბამისად, თუ კიდევ 110 ათასი დაგვემატა, მაშინ ფასების ზრდის ჩემ მიერ დასახელებული ციფრი - 6-8%, კიდევ 2-2,5-ჯერ უნდა გაიზარდოს. თუ ასეთი აპოკალიფსური რამ მოხდა, საბინაო სექტორში ფასების მატებამ შეიძლება 16-20% მაინც შეადგინოს. თუმცა ეს გათვლა ძალიან ბევრ დაშვებას ემყარება, ვითარება კი იმდენად სწრაფად იცვალება, რომ ყველაფერს ვერ გაითვალისწინებ და ვერ გათვლი.

- თუ ამ გათვლებიდან ამოვალთ, უფრო მეტად გაძვირდება სამშენებლო სექტორში ფასები, მეორადი ბინები თუ ქირის ფასი?

- ეს კი უკვე წმინდა წყლის მკითხაობასავით გამოდის, რადგან როდესაც ადამიანს სჭირდება ბინა, ის შეიძლება იყოს გადახდისუნარიანი და აპარტამენტებში შესვლა სურდეს, მაგრამ შესაბამისი ფართობის არარსებობის გამო იძულებული გახდეს მეორადი საბინაო ფონდით დაკმაყოფილდეს. ამიტომ ეს თავად ბაზარზეა დამოკიდებული. უკვე გაძვირებულია ბაზარი, მიწოდება ვერ ასწრებს მოთხოვნის ყველა კომპონენტით დაკმაყოფილებას და ეს იწვევს აჟიოტაჟს. მერე აჟიოტაჟს მოჰყვება ფასების ზრდა, რომელიც ზოგ შემთხვევაში აშკარად გადაჭარბებულია და რეალურ სიტუაციას არ შეესაბამება. არააჟიოტაჟური მოთხოვნა-მიწოდების პირობებში ფასები საბინაო სექტორში გაცილებით ნაკლები უნდა ყოფილიყო.

- თუკი ჩავთვლით, რომ უძრავი ქონება მაქსიმუმით, 20%-ით გაძვირდება, რა გავლენას მოახდენს დანარჩენ ფასებზე?

- განსაზღვრული კავშირი არსებობს პროდუქციებს შორის და მარტივი სქემა რომ წარმოვიდგინოთ, უძრავი ქონების მეპატრონემ, პირობითად, 1000 ლარის ნაცვლად შემოსავლად 2000 ლარი თუ მიიღო ბინის გაქირავებით, მას უჩნდება დამატებითი გადახდისუნარიანი მოთხოვნა, გადის ბაზარზე და თავისი წვლილი შეაქვს ერთობლივი მოთხოვნის ზრდაში, ერთობლივი მოთხოვნის ზრდა კი ფასების ზრდას იწვევს. ეს არის ზოგადი ეკონომიკური კანონზომიერება. ამიტომ, რა თქმა უნდა, ერთ კომპონენტში ფასების გაზრდა იწვევს ანალოგიური პროცესების წარმოშობას საბაზრო ეკონომიკის ყველა დანარჩენ სეგმენტში.

- ვიცით, რომ ეკონომიკის ზრდა ვეღარ იქნება ისეთი მაღალი, როგორიც შარშან და ასეთ პირობებში ფასების ზრდა რას გამოიწვევს, როგორი იქნება მოსახლეობის ძირითადი ნაწილის სოციალურ-ეკონომიკური მდგომარეობა?

- ჩვენ თუ ვლაპარაკობთ იმაზე, რომ შემომსვლელთა ახალი ტალღა უძრავ ქონებაზე ფასებს გაზრდის, ეს ტალღა ავტომატურად გამოიწვევს იმავე პროცესს, რაც იყო შარშან და კვლავ გაიზრდება ეკონომიკა - ანუ ეს ერთმანეთს განაპირობებს და ამ მხრივ რაიმე არსებითი პრობლემა არ შეიქმნება. მეორე საკითხია ის, თუ საქართველოსთვის რამდენად უსაფრთხოა ასეთი უკონტროლო და მასშტაბური შემოსვლა. ქიმიიდან გვემახსოვრება ნაჯერი და უჯერი ხსნარები და როდესაც წყალში ჩავყრით გარკვეული რაოდენობის შაქარს ან მარილს და გავაგრძელებთ ჩაყრას, რაღაც ეტაპის შემდეგ ვეღარ გაიხსნება და დაიწყებს დალექვას, რადგან სითხეს ამდენი რაოდენობის ნივთიერების გახსნის რესურსი აღარ ექნება. ქვეყანაც ასეა, განსაზღვრული რაოდენობის უცხო სხეულის მიღება და გარდაქმნა შეუძლია, მაგრამ რაღაც ზღვრის შემდეგ უკვე ვეღარ ხერხდება გადამუშავება და იქმნება პრობლემები. საქართველო იმდენად მცირე ზომისაა, რომ დიდი რაოდენობით უცხო ეთნოსის, კულტურის, მსოფლმხედველობისა და მენტალობის ადამიანების შემოსვლა რაღაც ეტაპზე აუცილებლად გააჩენს ბევრი სახის პრობლემას. რომ იტყვიან, მეტისმეტი ბრეტისრეტიო. ჩვენ უნდა გვქონდეს იმის რესურსი, რომ შემოსული კონტინგენტი არა მარტო კანონის, არამედ მენტალობის თვალსაზრისით მოექცეს იმ ზოგად ფასეულობათა სისტემაში, რისი მატარებელიც არის ქართველი საზოგადოება და ქართული სახელმწიფო.

რუსა მაჩაიძე